不動產法律系列！ 我家的外牆不是我家的

同一棟住宅的鄰居家冷氣機組可以放到你家外牆嗎？一般的民眾大概都不能接受這種事，但是民眾有所不知的是這個所謂的「自家外牆」，其實也不屬於自己專有，所以並不是你想掛什麼就可以掛什麼，愛怎麼用就怎麼用，一切都要先瞭解住宅建物的各種使用區域及定義開始。

▲老舊公寓沒有規劃冷氣室外機的專屬空間，因此常把機器掛在外牆上。本圖非本案例

最近發生類似的住宅糾紛就是，有個一樓公寓的住戶在進行室內裝潢工程時，把冷氣室外機安裝在二樓住戶的陽台外牆上，導致冷氣室外機產生的噪音嚴重干擾了二樓住戶的居家安寧，二樓住戶不斷向一樓住戶反映要求拆除機器，但是一樓住戶都置之不理，還認為機器放在牆壁之外，所以沒有侵害到二樓住戶使用屋內空間的權益，令二樓住戶相當傻眼。

雖然二樓的外牆不屬於二樓住戶的「專有部分」，但是一樓住戶還是不能把冷氣室外機裝在上面。法界人士表示，根據公寓大廈管理條例的規範，住宅建物的使用區域分為專有部分、共用部分、約定專用（詳見以下表格）三種，而每一戶住宅的外牆並不屬於自己可以獨自使用的範圍（例如自己的客廳、陽台），而是屬於整個社區、全體住戶可以共用的權利區域（例如中庭花園、地下室）。

住宅建物使用區域的定義

比 較 項 目
說 明
舉 例

專有部分
公寓大廈中具有獨立使用性質的全部或一部分空間，而且可以單獨登記為區分所有權之標的者
客廳、陽台、房間

共用部分
公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者
中庭花園、地下室、外牆

約定專用
公寓大廈的「共用部分」經約定供「特定區分所有權人」使用者
法定空地、露台、公寓頂樓

資料來源：公寓大廈管理條例，房地王整理

舉例來說，住戶不可以在自己房子的外牆上出租廣告看板來賺錢，而是要先經過區分所有權人大會的同意，再由社區的管理委員會負責統籌、招租整棟的外牆廣告看板（必須合於現有的法令規定），收到的廣告看板租金收入也必須全部挹注在社區管理基金裡。

▲房屋牆壁以內是自己專有的空間，牆壁以外屬於全體社區共有。

然而，現在全台灣有數以萬計的老舊公寓並沒有設置社區管理委員會，所以外牆上的大大小小廣告、冷氣室外機、參差不齊的鐵窗隨處可見，也沒有人或單位來管，但是這並不表示自己的機器設備可以隨意設置到別人家的外牆上，更何況還發出干擾別人居家安寧的噪音，因此案例中的一樓住戶已經明顯涉及侵占罪，應該要趕快移動相關機具設備才行。

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