房地產關鍵字！安心入住先搞懂約定專用

[房地王/盧振池報導]

小陳最近想要買房子，看了很多物件之後，對於一間位在一樓的房子情有獨鍾，因為房仲業者告訴他，這間一樓房子的旁邊有法定空地，可以單獨給小陳使用，將來要烤肉、種花通通可以。可是小陳最近聽到很多別的社區住戶，彼此為了頂樓、空地使用權的爭議而鬧上法院的新聞，小陳深怕買了這間房子之後，也會深陷社區居民提告的訴訟之中。

▲一樓旁的空地不一定就是屋主的產權，購屋前要先問清楚。

究竟小陳是不是合法使用這塊空地？該不該擔心未來是否會面臨的訴訟問題？買了這種有額外空地使用權利的房子，又有什麼該注意的地方？首先，民眾在買房子的時候，大多會注意到「室內坪數」、「大公、小公（即公共設施）坪數」，如果換成「空間使用權利」以及「公寓大廈管理條例」裡的名詞用語，室內坪數就是指「專有部分」，是屋主自己擁有產權而且獨立使用的空間，公共設施的坪數則是指「共有部分」，是社區全體所有權人共同擁有產權、共同使用的空間，例如社區中庭花園、大廳通道、法定空地等。

住宅建物使用區域的定義

比較項目
說明
舉例

專有部分
公寓大廈中具有獨立使用性質的全部或一部分空間，而且可以單獨登記為區分所有權之標的者
客廳、陽台、房間

共用部分
公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者
中庭花園、社區大廳、停車場車道

約定專用
公寓大廈的「共用部分」經約定供「特定區分所有權人」使用者
屋頂、露台、法定空地

資料來源：房地王整理

然而，一個社區建案蓋好之後，周邊難免有一些畸零的空地出現，這些空地的產權是由全體所有權人所持分，但是一般的做法是就近歸給旁邊一樓的住戶來使用，於是就會形成小陳看上的這間－有法定空地可使用的一樓房子，這種情況就稱之為「約定專用」。

所以小陳可以放心地合法使用這個空地，因為「公寓大廈管理條例」的第3條第5款就有載明：約定專用部分即公寓大廈集合住宅的「共有部分」經約定供「特定區分所有權人」使用。包括某一層樓住戶合法獨享的露台、頂樓的住戶使用屋頂空間等，也都是依據同樣的條文規定。

▲約定專用必須經過區分所有權人大會決議，並且載明於管理規約裡才算數。

不過，為什麼這些頂樓、露台及空地在使用上仍然常遭到其他住戶的抗議或阻擾，因為同一個條文也規定：這些約定專用、約定共用部分的範圍及使用主體（例如用途等），必須經過社區的區分所有權人大會決議通過，還要載明在此社區的管理規約裡，才算是有法律的效力。

不能做違規使用

所以小陳如果想要買了房子之後，安心地使用這塊空地，就要先確認這個社區的管理規約裡，有沒有提到「共用部分供特定區分所有權人約定專用」的相關條文？如果沒有載明，要記得在購屋之後，在社區召開區分所有權人大會時提案建請決議，而且也要記得不可以違法使用（例如搭蓋違建、出租牟取私利等），以免日後衍生無謂的法律紛爭。