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2024-03-05 | 住展房屋網

破除坊間預防爛尾樓3大迷思

破除坊間預防爛尾樓3大迷思

文/王奕淳

爛尾樓的發生,是不少購屋族的夢魘,為此部分民眾聽信坊間流傳的判斷依據,認為只要依循方法即可避免,實務上專門處理不動產爭議的法律專家對此持有不同看法,並提出3大迷思。

去(2023)年7月就發生2起爛尾樓事件,為嘉源建設位於北市北投區『泊山妍』、大同區『嘉源埕驛』,接下來還會有盤不出去的未爆彈,再次炸開嗎?

專家憂還有未爆彈



元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,類似的爛尾風險恐怕還會持續,主要因為建商跟地主原本談好的條件是不會變的;隨著營建成本越來越高,加上政府打炒房,房價上不去,建商利潤被壓縮,大部分會透過時間來換取空間,有可能實力不夠的建商,後續資金成本不夠,就有可能演變成爛尾樓。

處理都更糾紛案近20年的宏道法律事務所律師蔡志揚,也認同周昆立的觀點,他說:「應該是在這個時間點之前,已經談好的危老或合建案,機率比較高。」尤其是小基地建案,因為成本墊高,銀行資金控管不夠嚴謹,或其他資金槓桿操作,一下子周轉不靈、跳票,造成公司系統性的風險連環爆,導致案子蓋不下去,建商才有可能會放棄。

不過,蔡志揚也提到,近來因為媒體大肆報導,關於工料上漲趨勢、爛尾樓事件等,民眾都有所聞,再加上房地產現在沒有那麼熱絡,因此他認為民眾警覺心提高後,後續進場的新建案,發生爛尾樓的機會應該會比較小。

那麼,接下來若有意進行危老改建的地主,或是進場購屋的民眾,該如何防範跟提高警覺呢?不妨從建商、土地、合約及履約保證等面向著手。

破除坊間3迷思



首先,無論參與危老改建或是選擇購屋物件,都與建商脫不了關係,因此建商體質至關重要,然而經驗告訴我們,有時候建商的負責人會出賣股東,即便現階段大部分危老改建出問題的,都出在一些名不見經傳的小建商,然而律師蔡志揚和鼎禎國際律師事務所律師陳建州都異口同聲表示,即使他們經手過這麼多不動產糾紛,建商體質真的很難判斷。

先來破除3點迷思,第1,市場上有一種說法,是可以從開發商過去的實績,例如是否為一案建商,或過去是否曾有重大糾紛等,來做為評鑑建商的參考依據,律師卻有不同看法,像是『泊山妍』跟『嘉源埕驛』的嘉源建設,並非一案建商,且過去有不少實績。

第2,網路上不少論點,表示可查建商過往有沒有什麼黑紀錄的官司,陳建州表示,因為每個案件可能或多或少都有些糾紛,且看起來都不是很大的糾紛,乍看之下問題也沒有那麼明顯。

第3,業者資本額多少,才有資格蓋房?事實上資本額只是形式上的,主要還是要看建商的經營能力跟財務狀況,若要比較深入調查,恐怕只有銀行端有這個能力,或由政府端來做審核,讓建商提出公司的負債比、計畫、規劃預算是多少,現金比例能不能應付這些突發狀況等。 如果擴大去看機制問題,不只是危老,只要是預售案,都有可能遇到爛尾的情事,陳建州感嘆地說:「如果建商真的要這樣搞,民眾中招的機率還是蠻大的。」

破除坊間預防爛尾樓3大迷思

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