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2024-05-08 | 住展房屋網

套房套不住房價 買貴又買小的時代來臨

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套房套不住房價 買貴又買小的時代來臨

台北市高房價,小資族犧牲宜居空間卻換來絕情價碼,20.8坪小宅賣上單價220.8萬元,而15坪以下的套房也與200萬元一步之遙,小坪數到底如何颳起大風暴?



除了工作場所外,人類生活中待最久的場域就屬住家居所,如今甚至還有許多在家辦公的情況,而居家空間大小當然代表一定的宜居性,窄小如蝸居鳥籠的住所,居住品質打折扣是無疑的,可悲的是台北居大不易,台北市的中大坪數物件總價動輒4、5千萬元,在包括桃園市及其以南的其他直轄市已屬豪宅價位,高房價下還想入主台北市門牌,大部分民眾只得以坪數換取價格,用小坪數來換得低總價的買房預算。
但打開官方實價登錄資訊,如此的委曲求全正在被市場得寸進尺中,2024年初始,鄰近信義安和路口的『耑岫』揭露了頂樓戶交易,20.8坪已賣出單價220.8萬元的小宅新天價。進一步觀察真正被銀行認證的小宅,也就是銀行承做貸款時,態度相對謹慎保守的15坪以內套房,結果竟也無奈,依據內政部不動產交易實價資訊,台北市15坪以下的預售套房物件,近2年的平均單價高漲,2022年均價在105.1萬元,2023年則來到123.1萬元,漲幅17.1%;量體方面,2022年揭露了116筆超過單價百萬元的交易,到2023年成長百筆,來到215筆。



預售、中古高價套房 每坪160萬元起跳



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此外,再看前5強的高單價套房走勢,2023年最高價碼達單坪192萬元,為捷運忠孝復興站旁的『BR4』,交易坪數僅13.4坪,其餘前4名分別為『菁席』、『植建築』、『勝輝馥敦』、『桓桓溫州』,單價在160.6至164.8萬元,坪數則是12.1至14.9坪。而對比2022年資訊,前5名的『青田618』、『BR4』、『附中仁』、『親家JIA』與『文普享享瑞安』,坪數落在9.8至14.2坪,單價則是149.5至至192.5萬元。2年相較,2023年前5強的單價已均在160萬元以上,甚至總價都來到2千萬元以上,買小又買貴情勢相當令人咋舌。
成屋套房水位亦高不可攀,2023年最高價碼單坪182.6萬元,乃坐落信義區巷弄內的『逸仙悅榕』,交易坪數僅6.6坪,其他高水準表現的有『阿曼生活』、『法意』、『中正名閣』、『仁愛A+』,單價在164.6至178.6萬元,坪數則是7.8至10.7坪。再比較2022年的高價排行,前5名『逸仙悅榕』、『仁愛A+』、『阿曼生活』、『大安滕』、『永康紀』,坪數區間9至14.8坪,單價則是155至169.8萬元。狀態亦顯示2023年中古套房前5強的單價幾乎都站上165萬元,比起預售套房不遑多讓。



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位東區核心地帶的『BR4』乃台北市指標高價套房預售案。


除了房價外 買方看準七優勢



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歸結套房能見價量的亮點,房價有撐主要有幾項增加價值的特性,首先,坐落精華地段,肯定彰顯身價,像是不論預售或成屋的高價套房都不乏大安區門牌,各有市區捷運生活圈、青田街文教區、忠孝東區、附中學區、永康商圈、大安森林公園等優勢。其他如中正區、松山區也是市區核心地帶,中正紀念堂、微風百貨、中崙商圈均是區域精華地帶。
第2,雖然在實價資訊的書面坪數看來狹小,實在多有挑高夾層設計,提供魔術空間的多元利用,居住起來就不感侷促。第3則是自住外另有用途,如公司企業當作招待所,或提供給高階主管使用,資產豐厚的企業主買盤有助價格走強,還符合當前私法人購屋許可制規範,不受法規限制買氣。第4,房市熱潮引起高資產與投資族群注意,套房物件好出租又好轉手,租屋報酬率和轉手利差更激勵市場。
第5,鄰近明星學區更是成就套房價格水漲船高主因,有意設籍當地學區的富爸媽皆為買盤主力,尤其主打附中學區,知名度相當高的高價套房『仁愛A+』就是最有力的不敗案例,周邊套房新案接力推出,熱度可見一斑。第6,要為住商混合型態,小型辦公室進駐亦是自用、租賃兩相宜,近2年成屋套房榜首『逸仙悅榕』就為代表,強化出社區身價。
最後,還有1項加溫套房買氣的最強力道,就是銀行對於套房核貸態度轉變,過去套房常有貸款條件不佳的觀念,與時俱進下,不少銀行願意對狀況不錯的套房正常核貸,包括坐落地段佳,例如雙北市鄰近捷運站點處,再則像社區屋況好,素質名氣高,兼之申貸人的信用分數良好,都不乏申貸到來到8成的不錯成數案例,讓套房交易擺脫很大的抗性。
2024年尚未明確傳出建商瞄準高價套房推案,但由於台北市精華區不易取得大型土地,危老改建案基地也常是小面積的使用,若輔以學區、租賃效益,預期推案上不會缺席,現下還未揭露如信義區永吉路巷弄套房新案『亞伯信義雅晑』也開出單價168萬元水位,市場應有機會再次敞開心胸接受。



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『仁愛A+』為附中學區知名高價套房小宅。


套房停看聽 高價發展限雙北 景氣逆轉跌得快



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附中學區為高價套房小宅熱區,不少富爸媽購屋設籍使用。


不過需注意高價套房發展以雙北市區為主,其他縣市房價沒有這麼高不可攀,套房屬於學區、工業區類型的租屋市場,一般民眾亦無特別購置的習性,像是銀行核貸、學區效益等推升力道不比雙北市強烈,另如宜蘭、金門等觀光勝地的小宅則即便有做度假用途,惟都不是主流,還曾傳出空置潮,與市中心呈現兩極化走向。
亦值得留意眼下適逢房產牛市,搶進的買氣造就出套房熱度,一旦市況反轉,小而貴的物件並不是全無風險,在2016至2018年房市籠罩首波房地合一稅重稅陰霾之際,知名社區如『仁愛A+』的高價每坪僅140至150萬元,相比先前站上的160萬元冷卻不少;『逸仙悅榕』同樣從155萬元的高點,滑落到100至120萬元;『阿曼生活』也在當時跌破早期站上的130萬元大關,皆為跌價案例。
當房市出現鬆動之際,居住空間有被滿足的機會,投資、自住買盤沒必要拘泥於性價比偏低的套房產品,而保守的銀行業者更以避險為第一考量,雨天收傘,勢必再將套房視作過分投機、保值性不佳的產品,增加貸款條件難度,高價小宅就有很高機率淪為小眾市場。
市區地帶套房化在全球房產市場不罕見,不脫高房價、容易出租與轉手獲利等因素,也形成需要呼吸空間自住的中產階級往外圍地帶覓屋,市區真正的居住者則為買不起房的租賃套房族群,以及購置豪宅坪數定居的有錢人們,兩種極端化趨勢,而台灣難免此浪潮,但我們無法就此漠視高價化奈米小宅帶來的相對剝奪感,對此,政府倒不妨針對各別產品的房市政策制訂,或像豪宅有隱藏式的單價天花板的概念,起碼別放任失控的房價,演為套房都買不起的悲催窘況。



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