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2024-05-15 | 住展房屋網

陸房產大爆雷,台灣步後塵?預測未來20年房市發展

陸房產大爆雷,台灣步後塵?預測未來20年房市發展

陸房產大爆雷,台灣步後塵?預測未來20年房市發展
台灣的房子太老了,且在921大地震後依新法規蓋的房子僅21%。


大陸的房價在過去20年飆漲了10倍,直到前幾年漲價之勢才停下來,
2016年12月習近平首次提出「房住不炒」的主張……

文/胡偉良



中國調整了房地產的宏觀發展政策,明確的宣示房地產的居住定位,「房住不炒」成了各級府處理房地產的最高指導原則,也宣告了「中國房地產暴富時代」的結束。




2020年大陸進一步提出了三條紅線的房企債務限制,隨著三條紅線政策的提出,以及新冠疫情對於中國大陸經濟帶來的衝擊,大陸房地產企業普遍出現財務困難,房地產市場熱度開始降溫,地方政府土地財政面臨壓力。



重量級大雷持續爆



陸房產大爆雷,台灣步後塵?預測未來20年房市發展
大陸房地產企業近年普遍出現財務困難,圖為北京街景。


2021年年底,恒大集團(中國第二大房地產公司)爆發債務危機,2023年碧桂園(被稱為「宇宙第一房企」)、SOHO中國也出現債務違約危機,這些(世界)重量級的超大開發商爆雷,一方面固然是過高的財務槓桿,但本質原因還是「市場需求銳減造成的銷售額下滑與借貸困難」,引發「現金流」不足,導致整體資金鏈斷裂所致。




根據中國國家統計局數據顯示,2020年以來,大陸房地產市場銷售、開工等數據均連續下滑,這也顯示,大陸居民對房地產的態度已經有所轉變,亦即「民眾瘋狂買房的熱情」不再。




具體來看,大陸房地產的高速成長已成過去式,房地產市場將從增量市場轉變成存量市場,日後房價很難再出現暴漲,可以說,「大陸房地產市場的紅利時代已經徹底結束」。



台灣的房地產發展



過去幾十年以來,台灣房地產價格超越工資收入的大幅度上漲,就是一種典型的財富大洗牌,它並沒有新的財富被創造,只是資金的橫向流動而已。




在這種模式的財富轉移中,一線大城市的有房居民自動成為財富轉移的受益者,而全台其他地方居民的財富,卻在渾然不覺中悄然縮水。地區間、城鄉間的差距被進一步拉大。




過去實業投資以及房地產投資的成功經驗,讓很多財富擁有者認為「自己無所不能」。因為「投資的成功不需要多大的專業」,主要緣於整個房地產「過去20年平均房價上漲超過3倍的發展軌跡,而且幾乎是只漲不跌」。這也可以稱之為「時代紅利」



生活也該被關心



就我的觀點而言,在一個像房地產這樣單邊上漲的行情中,使用槓桿是最快速的致富方式,政商勾結下,地主、房地產商、炒房者都賺了錢,而一般民眾卻得為高房價買單,而我們的基礎建設依然是相對緩慢、品質也欠佳。




台灣從當年的亞洲四小龍地位高速滑落,20年來儘管各類物資上漲,民眾所得卻未見太大的提升,除了少數產業、精英份子外,民眾生活的品質普遍下降,他們逐漸體認到,除了空泛的政治,生活也是應該關心的議題。




從過去的歷程來看,房地產給整個社會帶來的觀感是偏向負面的,對大多數年輕人而言更是「不公平的人生」,無房者必須窮其一生,為購房打工,購房者淪為相關業者收割的韭菜。



降房價該如何做



陸房產大爆雷,台灣步後塵?預測未來20年房市發展

正因為台灣的房子太老了,再加上「921大地震」之前蓋的房子普遍耐震、抗震力不佳,而2003年之後依新法規蓋成的房子,迄今也只有約21%之多,因此我認為「台灣的房市在未來的20年內不僅不會崩盤,而且仍有繼續增建、發展的必要」。
然而,政府近年在稅制改良、金融管制上,大力抑制房價炒作,因此,我估計「在未來,房市將逐漸朝向穩健發展,也不致於再有暴起暴落的情形」。
另一方面,都更改建風起雲湧,蔚為風氣,政府主政者此時應該「放開胸懷、改變思維」,「大膽」鼓勵都會區的都更改建,藉由大規模、全面性的老屋改建來「改變都市景觀」,而改建後大量增加的供給來「平抑房價」,一氣呵成,給國家社會及人民帶來全新的風貌。



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