預估全年個人房地合一稅收新高 把握合規退稅關鍵

文／王奕淳

據財政部統計個人房地合一稅收最新結果，2024年10月有64.52億元，達52.6％年增率；前10月合計則有565.99億元，達年增率84.8％，推估全年可望超過690億元，創歷史新高 。

對此，有不少民眾有節稅需求，信義代書林祐民提醒，房地合一稅制度細節多，民眾在適用新舊制度、計算扣除額成本認列、申請重購退稅等環節常有認知落差，曾有民眾有重購退稅之需求，卻因建商營造工程延宕影響，交屋期延後，超過兩年時限而無法取回110萬元的退稅。建議應把握正確報稅時機，買賣屋時可諮詢代書專家，爭取最理想的節稅條件。

稅收舊制有條件追溯

林祐民說明，房地合一稅新制適用於2016年1月1日以後取得的房產，若是以繼承取得則可追溯至被繼承人的取得時間。舉例來說，被繼承人在2014年2月取得房屋，繼承人在2019年2月繼承，雖然繼承時間在2016年後，但仍可適用舊制課稅。

另外依持有時長不同，新制稅率分作45%、35%、20%、15%。若符合自住優惠條件，包含連續設籍6年，且有自住事實並無出租營業，可享400萬元免稅額，超過部分以10%稅率課徵。

佐證備妥應對嚴謹審核

至於國稅局對自住事實的審核要求，林祐民透露，曾有民眾申請重購退稅時，國稅局發現其購入毛胚屋卻無裝修紀錄，為確認真實居住情況，要求民眾提供裝修的照片、合約書佐證，甚至會查核水電使用量、社區監視器畫面及信用卡帳單寄送地址等，因此申請時，務必備好相關證明以利查核。

退稅時可認列扣除的項目眾多，包含買房價金、契稅、印花稅、代書費、過戶規費、仲介費、裝修費等。林祐民提醒，由於裝修費的估價單並不認列，必須提供發票及合約，建議民眾若遺失時可詢問廠商依國稅局規定協助補開；且認列項目僅計入不可拆除的固定裝潢，如冷氣、熱水器等這類電器是不予認列的。此外，若繼承的房產仍有房貸，也確實是由繼承人負擔償還，則房貸扣除公告現值後的房貸餘額也可列入成本。

林祐民補充，若能提供完整單據，可依據實際支出費用認列超過30萬元，否則將以售屋成交價3%、上限30萬元為限。

留意各項時間規定

針對民眾因建商延遲交屋而損失高額退稅，林祐民建議將交屋時間多預留至少半年至1年，尤其現在限貸及缺工缺料情況嚴重，更需要這些彈性作為緩衝。

重購退稅還有兩種情況需要留意，一是先買後賣者可在賣屋報稅時直接扣抵，先賣後買則須先繳稅，並在兩年期限內完成新購屋的登記手續申請退稅。二是退稅後5年內不得移轉或出租，否則將追繳退稅金額，曾有民眾退稅後出租給申請租屋補貼的房客，因而遭追繳80多萬元。

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