聊都更，重要觀念一次講清楚（上）都更魔咒不解 城市轉型窒礙難行

台灣的都更沒有戰略目標、上位計劃，只有居住安全，更缺乏城市發展計劃。而現存的都市計劃，只著眼於環境的承載力，並依此制定了管制性的規範，但是時代在變，早期的都市計劃規劃已經不合時宜，像少子化現象已使得學校過剩、捷運的高度發展早就改變民眾的出行方式，亦即當初都市計畫中有關學校、交通環境規劃的考量早已不符實際，類似的情形在制定環境的承載力考量中比比皆是。

隨著時代的進化，城市老化現象日益嚴重，大多數的國家元首都體認到城市進化的重要性，像日本的小泉內閣為了復甦經濟、活絡不動產市場，也為了提升東京的城市地位，制定了寬鬆的都更政策來鼓勵民間投資。

在小泉制定的政策中，只要在政府設定的再生區內，就進行都市更新，提出好的開發案，就可以獲得稅務優惠，並可以免除現有都市計劃的制度約束，以特別法鬆綁了現有法規的容積率、建蔽率、用途及高度限制，將都更提升至都市計劃的上位層次，如今，日本對於都更改建也放寬到只要有三分之二的土地所有者同意就可以進行開發。

以特別法解決都計框架限制

為了解決審議流程過於冗長的缺失，大多數國家的政府都制定有相關的特別法令，全面鬆綁法規與租稅優惠，營造有利的都更環境。並將都更相關的行政組織扁平化，以提升執行效能，免除了舊官僚體制下的低效率。

像日本的都市計劃就會配合都市再生（更新）案而機動調整，例如麻布台單棟建築的容積率就高達1500％，因而誕生了東京都的第一高樓，並在週邊騰出了數公頃的花園綠地。

提高容積率未必有害

日本、香港、新加坡都是透過提高容積率，向上（天空）借地，並善用地下空間，向下延伸，如鐵路地下化、地下設商店街，而騰出地面做花園、綠地、公共設施。

政府的功能本來就是要圖利百姓，不然政府存在的意義何在？只要圖利的是市民、一般百姓，而不是特定的財團或個人，又何罪之有？

防災是趨動都更、都市再生重要動力。隨著時代進步，都更應該超越「防災功能」，進化到「城市改造」，包括更豐富的商業機能和生活環境的提升。

改善自私自利思維

在日本，當民眾知道自己是造成都更改建無法整合成功的「障礙物」時，會覺得不好意思，會避免拖累別人；但在台灣，很多人卻對此習以為常，認為那是自己的權利，這是中日兩個不同民族在推動都更整合時的不同。

都更之後，地主原本的居住面積可能變小，但房地產的價值會提升，因而地主不僅會享有經濟利益，也能讓自己住的更安全、城市變得更好。因此，民眾在思維上應該更著眼在價值上，朝向共好的共利思維，而不只是斤斤計較於室內坪數。

國家地震中心曾警告內政部，台北若發生芮氏規模6.2的地震，估計有4000棟房屋會倒塌；若發生規模7.3的地震，會倒掉35000棟。大家都感受到近期地震愈來愈頻繁，裝睡的民眾也該醒來了。

「室內1坪換1坪」可能嗎？

2010年8月台北市推出為期5年的「老舊公寓專案」，截至目前為止，只有19件核定，其中更只有4件達成1坪換1坪的政策目標，其中大多數是海砂屋，因而享有額外的容積獎勵。

以台北市當前的營造成本來計算，台北市的住三土地，在正常的都更改建狀況下，室內1坪換1坪時，房價得賣到每坪185萬元；2024年403地震之後，若房子能滿足近期公佈的防災都更標準，這樣則可增加30％的容積獎勵，此時房價依然要有每坪115萬元的水準，否則依然很難達成1坪換1坪的目標。「室內1坪換1坪」的魔咒害慘了台灣的都更，城市也因此很難有轉型的機會。

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