2025豪宅新制衝擊誰？

文／周念暉

這項變動對購屋者、屋主及投資客影響深遠，未來貸款條件也有可能因應新制調整而受限，使得買家資金壓力增大，甚至面臨違約風險。因此，購屋者應審慎評估財務狀況，並透過律師諮詢契約條款，避免潛在法律糾紛。

哪些人受影響

2025年2月的豪宅新制主要改變了豪宅認定的標準，從原本以總價為主，改為加入每坪單價門檻，這對許多潛在購屋者來說是一次巨大的衝擊。首先，高單價小坪數住宅的買家將最為受影響。

過去，許多人選擇購買坪數較小、單價較高的住宅，這些住宅的總價雖然不算非常高，但因為每坪單價較高，卻能避免被視為豪宅，因此不會面臨過高的貸款成數要求或是較高的稅負。

然而，新的規定將每坪單價納入考量，如果每坪單價超過一定標準，這些住宅也會被視為豪宅，賣方需支付更高的稅負，未來買方也可能面臨更高的貸款成數限制。對於許多預算較緊張的購屋者來說，這將使他們面臨更高的資金壓力，並可能無法依照原本計劃順利貸款，進而產生違約風險。

對於已經持有豪宅的屋主來說，這項新制也帶來了不小的影響。新制不僅使得豪宅的稅負增加，還會影響到轉售的市場。豪宅交易的所得稅率從17％提高至20％，而且更高的房屋稅與地價稅也會增加持有成本，讓屋主在轉售或出租房屋時的經濟負擔加重。特別是對於那些計劃將房產出售或租賃以獲取收益的屋主來說，這一改動無疑會使得他們的投資回報率下降。

短期投資客往往依賴銀行高槓桿進行房地產交易，但新制的實施將會降低貸款成數，進一步加大他們的投資成本。以往投資客能夠透過高槓桿運作，快速進行買賣來獲利，但新的貸款限制將使得他們需要自備更多的資金才能進行交易。這意味著即使市場上有合適的機會，短期內的資金回流可能會受到限制，導致投資回報周期延長。對於專注於短期資本運作的投資者來說，這是一次重大的挑戰。

新制影響下 如何降風險？

許多購屋者在簽訂買賣契約時，往往沒有充分評估貸款風險，導致後續無法順利貸款，進而違約。為了降低這類風險，購屋者應該在交易前及早做好以下幾點準備。

豪宅貸款成數的限制提高意味著購屋者需要自備更多頭期款。在簽署購屋契約之前，購屋者應該與銀行確認貸款成數，並取得書面核貸承諾。這能有效確保貸款額度符合預期，避免後續因為無法籌集足夠的資金而無法完成購屋，從而導致違約或合約解除。銀行的貸款條件是非常關鍵的，未來無法獲得貸款的情況將會使得買方處於被動，甚至可能導致賠償責任。

購屋者在簽訂契約時，應仔細檢視契約中的「付款條件」與「違約條款」。如果在貸款過程中遇到問題，可能會無法在規定的時間內支付款項，這時，契約中的違約條款至關重要。某些買賣契約會約定，如果買方未能依時支付款項，賣方有權解約，並要求賠償差額或者沒收定金。為避免這類風險，購屋者可以在簽約之前，請專業律師協助審查契約條款，確保萬一出現貸款無法核准的情況時，仍能避免承擔過高的責任。

隨著豪宅稅制的調整，持有豪宅的成本有可能上升，尤其是房屋稅、地價稅等費用的增加可能會讓買家面臨更高的負擔。為避免未來無法應對持有成本而產生的財務壓力，購屋者應該預留足夠的額外資金，以應對可能產生的稅負或其他費用。這樣能夠確保即使在資金緊張的情況下，依然不會因為繳納不起稅款而面臨法律風險或出售房產的困難。

善用律師服務 防範未來風險

除了以上提到的財務準備外，購屋者最為重要的一步是尋求專業律師的協助。律師不僅能幫助審查契約條款，確保買賣雙方權益平衡，還能提供法律上的風險評估，幫助客戶了解可能面對的所有法律責任。例如，在新制實施後，可能會出現某些不明確的情況，律師能夠事先預測因相關貸款、稅務或契約所衍生的可能爭議，提出具體的預防建議及措施，從而降低因為不了解法律條款而產生的風險。

總之，2025年豪宅新制的推出，對於購房者、屋主以及房產投資者都產生了深遠的影響。特別是高單價小坪數住宅的買家，未來將面臨更加嚴格的貸款限制與稅負。隨著財政部對豪宅的課稅標準進行調整，買家和屋主的財務規劃必須更加謹慎。購屋者應當提前與銀行確認貸款條件，並諮詢律師協助審查契約條款，確保交易過程中的每一步都能夠規避潛在風險，避免違約或法律糾紛。透過完善的財務規劃與法律服務，購房者才能夠更安心地進行交易，順利完成購屋計劃。

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