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2022-01-05 | 樂屋網

申請社會住宅好嗎?買房第一桶金就靠他?

申請社會住宅好嗎?買房第一桶金就靠他?

早期政府興建國宅,但都僅限於特定族群。圖片為成功國宅 (圖片來源:樂屋網)

高房價時代,就連租金都水漲船高,想要在市中心買房遙不可及,許多人將腦筋動到社會住宅,但要如何申請?申請的門檻和條件是什麼呢?就讓樂屋網買房小辭典告訴你。
01│社會住宅是什麼?
社會住宅定義:社會住宅指的是由政府興建或輔導的住宅,提供給青年或弱勢族群居住,有直接興建與包租代管兩種形式,只租不售,讓住宅資源能循環利用,照顧更多的民眾,且保留 30% 名額供弱勢族群居住。

現階段由內政部提出《社會住宅興辦計畫》,預計在民國 113 年達成 20 萬戶社會住宅的供給量。

非社會住宅:早期台灣有國民住宅、軍公教福利宅、眷村改建宅,屬於特定族群優惠的購屋方案,與一般大眾有些距離,2010 年政府推動合宜住宅,提供低收入戶申購,申請需參加抽籤,中籤者房屋有閉鎖期,10 年後才能轉賣,以上都是出售形式,不屬於社會住宅。

台灣社會住宅現況與其他國家差異:根據營建署 109 年統計,當前完工之社會住宅合計為 6,538 戶,僅佔全國住宅佔全國住宅總量之 0.08%,遠低於其他國家社會住宅比例,舉例來說:荷蘭 34%、香港 29%、新加坡 8.7%,而美國日本只有 6% 左右。

英美社會住宅 affordable housing 與建商合作,圈選住宅區 10% 面積興建,供民眾申請購買,如果是特定關鍵職業者可以優先申請。香港稱公共屋邨申請須符合財務規定,申請後須排隊,但因為僧多粥少可插隊,且子女可繼承,入住時間遙遙無期。新加坡稱組合房屋,以地上權方式提供民眾申請購買,可轉售給他人。台灣的社會住宅,傾向於短期出租方式,不同於其他國家。

申請社會住宅好嗎?買房第一桶金就靠他?

世界各國的社會住宅比例(表格製作:樂屋網)
02│社會住宅資格與社會住宅申請
由內政部主導,協助各縣市地方政府取得土地興建,並建立社會住宅服務平台,若沒有土地可興建,中央政府可無償撥用國有非公用土地興建,因此各縣市都能申請社會住宅,申請資格與條件大同小異:

申請資格:年滿 20 歲之國民,須設籍滿一年(區里保留戶才有的限制),或在地就業或就學證明;家庭綜合所得總計未達100萬以上(各縣市標準不同,需參閱各官網);家庭成員與本人皆無自有住宅,且無承租國宅、社宅或借住平價住宅之情事。

申請文件:個案申請書正本、戶口名簿影本或全戶電子戶籍謄本、家庭成員之最近年度財產歸屬資料清單正本、家庭成員之最近年度綜合所得稅各類所得資料清單正本、個案公告日後於當地就學、就業證明正本、租期限制切結書正本。

送件位置:各縣市政府都發局或城鄉局等住宅單位。

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社會住宅申請流程。(圖片來源:內政部不動產資訊平台)
03│社會住宅租屋注意事項
部分社會住宅位居市中心,若有幸申請通過,可享有低租金與生活便利的優點,適合想購屋的首購族,可以有足夠的緩衝時間支付預售屋款項,但入住社會住宅,有些注意事項建議還是要先了解,重點如下:

1.居住年限:青年及一般家戶最長 6 年,但具特殊情形或身分者,得延長為 12 年。

2.房型限制:社會住宅提供套房、2房和3房,但可能因為優先戶先選後,剩餘的房型不足要花時間再等待。

3.管理問題:租金內含管理費,但如果想要了解大樓管理中長期費用、公社維護權責,需主動詢問了解。

4.稅賦攤提:《住宅法》載明社宅的地價稅及房屋稅得適當減免,但只能減免10年,若居住在高屋齡社宅,可能會遇上租金增加,須攤提稅金的情況。

5.退租爭議:過往曾發生租客租約期滿或提前退租,遭到物業要求將屋況恢復至全新,額外負擔清潔費用或賠償家具設備,因為社會住宅大都委外 BOT 營運,刻板的管理方式容易造成糾紛爭議。
04│社會住宅包租代管
政府興建的社會住宅若申請未過,各縣市政府也和民間租屋平台合作,建立包租代管管道,提供需求者申請租屋,對於提供房子出借的屋主,也提供稅租金所得稅、房屋稅及地價稅減免的優惠。不過,什麼又是包租代管呢?

包租:即政府獎勵及輔助租物業者承租民間的房子,業者和屋主簽訂3年租約後,在租約期間每月付房租給屋主,業者則以二房東角色,轉租給民眾並管理物件,包括代收租金、居住訪視、修繕處理等。

屋主:以租金市價 8 折租給政府的指定業者, 3年期間內,無論有無出租,業者都需付租金給屋主,房主不能挑房客,租金雖然少,但可以免去空租囤房、仲介費的壓力。

房客:可以以租金市價 8 折、7 折、5折租到房子,可以申請公證費補助。

代管:由租屋業者協助屋主出租住宅給弱勢房客,並由政府輔助服務費用,由租屋業者協助屋管理房屋,同樣也協助屋主代收租金、居住訪視、修繕處理等。

屋主:以租金市價 8 折租給代管業者,租約一簽 1 年,租賃媒合成功後業者才會支付租金給房主,屋主可以挑房客。

房客:以市價 9 折、7 折、5 折價租到房子,可向政府申請租金補助或協助代墊3個月租金。

哪裡可以找得到包租代管的房子?各縣市政府都發局或城鄉局,如台北市有安心樂租網,其他找房平台也能找到包租代管的房子,樂屋網也有提供

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社會住宅對於房東與房客的優點整理。(表格整理:樂屋網)
05│社會住宅的租金價位?
各縣市政府都發局或城鄉局價格制定不同,以台北市內湖區瑞光社會住宅為例,依照套房、一房、二房及三房,共有三種租金階層,收租金額依照申請人的家庭年總收入來分別(見下圖),而新北市新店央北青年社會住宅,沒有一房型,租金較台北市低更多,申租前建議可多方比較。

申請社會住宅好嗎?買房第一桶金就靠他?

台北市社會住宅租金,以內湖區瑞光社會住宅租金表為例(表格整理:樂屋網)

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新北市社會住宅租金,以新店央北青年社會住宅為例(表格整理:樂屋網)

過往民眾對於社會住宅興建大多持反對意見,反對的理由主要是擔心興建後會造成地區房價下跌,另外社會住宅人口移入後人流車流增多,甚至認為住社會住宅的人都是弱勢品行不良的族群的錯誤印象,擔心影響治安。現階段因建築成本提高,房價居高不下,社會住宅反而成為不少青年買房的緩衝墊,更多人會利用 6 年租約,減緩買房的頭期款壓力,觀念逐漸改變。

雙北目前積極推動社會住宅,不少建案位居市中心捷運站周邊,設備新穎加上優質的生活機能,反而吸引更多青年申請居住,人口移入更能帶動地區房市上揚,部分市區公有閒置建物重塑成社會住宅,也為市府增加財務收益,一舉兩得。過往也常有社會住宅進駐後,帶動周邊房價的情況,買房前置期,不妨多多參考。

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