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2022-05-17 | 樂屋網

買新屋「低建蔽率」好嗎?小心,室內坪數可能太小!

買新屋「低建蔽率」好嗎?小心,室內坪數可能太小!

建蔽率容積率大至影響都市規劃,小至影響建物高矮胖瘦。(圖片來源_樂屋網)

每次看建案廣告,都會看到標榜「低建蔽率」,什麼是「建蔽率」?「容積率」又是什麼?為什麼建案廣告都會主打「低容積率」住宅?第一次買房要注意什麼,就讓樂屋網買屋小詞典來告訴你。

01│建蔽率容積率是什麼?
建蔽率定義:即建築覆蓋率,指的是一棟建物的建築面積占基地面積的比率,每棟建物的建蔽率都不同,建蔽率越低,基地所留下的空地越大;反之,建蔽率越高,則空地面積越小,影響的是建商可以蓋的建物面積大小。

容積率定義:即建物的總坪數,指的是一棟建物的建築面積的總樓層面積占建築基地面積的比例,用白話來講就是建坪與地坪的比率,影響的是建商可以蓋的建物樓層數與面積多寡。

早期土地開發只有建蔽率規定,沒有規範容積率,因此導致有些建物緊鄰馬路卻沒有空地,樓層又蓋太高、建物棟距過近影響日照與居住品質。政府為了有效使用都市土地開發,解決建物人口密度太高的問題,依照不同區域制定建蔽率容積率法規
02│建蔽率計算方式、容積率計算方式建蔽率怎麼算:

建蔽率公式:建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積

舉例來說,100 坪的基地蓋 60 坪,建蔽率就是 60 ÷ 100=60%,建蔽率依照土地使用區分住宅區、商業區、工業區而有不同,*各縣市對於「法定建蔽率」的比例規定不一。假設A建商公司有一塊土地 1,000 坪,「法定建蔽率」是 60%,則建物可蓋的總面積為:1,000 坪 × 60% = 600 坪
容積率怎麼算:

容積率公式:容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積

舉例來說,一塊建築基地的法定容積率是 180 %,則 1,000 坪的土地,最大的總樓地板面積上線就是 1,000 坪 × 180% = 1,800 坪,建蔽率 60%,則可以蓋 1,800 坪 ÷ 600坪= 3 層樓,若有符合都市更新的容積獎勵,可蓋的樓層就更高了。

不過,建商在規劃土地使用時,會評估最大效益,建蔽率未必會使用完畢,比如將「法定建蔽率」 60%,但建設只使用 30%,讓本來只能蓋 3 層樓能蓋到 6 層樓(1800 坪 ÷ 300坪= 6 層樓);容積率是固定,但建蔽率可以依建設規劃再做調整。

買新屋「低建蔽率」好嗎?小心,室內坪數可能太小!

▲建蔽率與容積率示意圖 (圖片來源 theofy.world)

03│建蔽率容積率影響地價
建物的定價,主要依照土地區段行情和建商土地建構成本等因素來決定,過往一個地區的地價高低,可以從建蔽率和容積率來推算,加入房價和租金價格就能知道該地區地價或成屋行情是否合理。

市中心最常看到捷運構共宅或住商混合大樓,配合上都市更新或捷運站容積獎勵,刻意減少使用「法定建蔽率」,將樓層蓋高,增加更多樓地板面積,獲取更多收益,如101大樓。

買房時,從建商提供的建蔽率與容積率,能推估出建案的價格是否合理、社區戶數多寡,可以此衡量居住品質好壞。每個縣市的建蔽率與容積率都不同,以高雄市為例:分別有「住一」到「住五」的容積使用強度(見下圖),從建商的廣告宣傳能約略知道該建案社區的未來人口稠密度,進而評估居住品質優劣。

買新屋「低建蔽率」好嗎?小心,室內坪數可能太小!

▲各縣市都有規定法定建蔽率與法定容積率,圖為高雄都發局住一到住五建蔽率與容積率。(圖片來源_高雄市政府都市發展局)

04│買大樓注意,容積率高住戶多
市中心因為生活機能成熟,建商購得的土地成本較高,加上老社區都更整合意見不易,因此更多建商選擇郊區重劃區開發,逐漸成為推案的大熱區。重劃區若臨路寬廣,可獲得的容積率往往較市中心來得高,有建商就以千坪綠地為廣告宣傳,正是只有劃區辦得到。

標榜「低建蔽、低容積、低密度」的建案逐漸成為新建案特色,甚至還加上「綠覆面積高」,吸引更多首購買房的人;不過要注意,「低建蔽」還是要視建案基地面積而定,基地面積太小,可用的空地也相對較小*。

另外要注意的是,前面提到容積率影響建商可建造的樓層高度,因此若是容積率高的純住宅的建案,可能會有社區住戶較多的問題,降低居住品質,買房前建議可多詢問代銷業者或房仲人員。

*假設基地只有100坪,建蔽率40%,可用空地是60坪,若基地有1000坪,建蔽率是60%,但可用空地卻能有400%,因此基地面積大小是影響空地大小關鍵。

05│老宅改建,注意基地小容積率低
老宅因為基地小,如果屋主想要改建或重建,常常受限於建蔽率空間限縮問題,降低改建重建意願。通常透天宅會比公寓更容易改建,主要差異在擁有的土地持有權較大,不需要整合所有社區住戶,就能進行改建,但還是有以下問題:

1.容積率低:基地低於百坪,容積率最多300%。

2.鄰損傷害:改建造成鄰棟建物建築結構損毀問題。

土地面積大,配合獎勵容積,能獲得較好的改建機會,但土地面積小,受限於建蔽率退縮,一樓可使用空間太小;容積率不高,可往上蓋的樓層也不多,讓許多地主覺得划不來,寧可放棄改建,坐等危老都更。現階段有不少人算準這點,會選擇市中心老公寓等待危老都更,以時間換取金錢,降低買屋成本。

結論

中南部因土地成本持有較低,不少人會興起購地自建的念頭,但不管是市中心還是郊區,「建蔽率」與「容積率」影響可興建的建物坪數空間大小,儘管有「免計入容積」如陽台、梯間、停車空間等,但基地面積太小,自建不建的划算。

若是想買電梯大樓,「建蔽率」和「容積率」可當作空地比例與住戶比例的參考點,即便是想省荷包選擇重劃區建案,但也是有「建蔽率低室內坪數小」的建案存在,買房前最好還是要多方比較才好。

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