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2022-05-17 | 樂屋網

住夾層屋真的沒問題嗎?網友:買到賺到!但這幾個問題有想到嗎?

住夾層屋真的沒問題嗎?網友:買到賺到!但這幾個問題有想到嗎?

市中心寸土寸金,想買房自己住,不少人考慮夾層屋(圖片來源:樂屋網)

買房預算有限,想要擁有更大的坪數空間,建商推出挑高建案,買夾層屋好嗎?購買前有沒有需要注意的地方,什麼是夾層屋?如何挑出合法的夾層屋?這些問題讓樂屋網來告訴你。

01│夾層屋是什麼?
什麼是夾層屋?夾層屋指的是在天花板和地板之間再搭建一層樓地板。合法的夾層屋有「產權登記」,沒有「產權登記」二次施工的夾層屋都屬於違建。

攤開內政部營建署法規來看,更明確指出,同一樓層內夾層面積總和,不得超過該樓層樓地板面積三分之一或一百平方公尺,超過者應視為另一樓層。夾層屋較常見於市中的小坪數套房物件,或是鄰近學區的大學房。

不少建商為了提高建案價值,會刻意將房屋樓層設計成「挑空」或「挑高」,提升樓高至三.六公尺以上,但集合式住宅規定,樓高不得超過三‧六公尺。

*「挑空」指的是部分空間如客廳,提高其樓層高度,使該該部分空間具有二層以上之空間高度。「挑高」指的是建築物樓層高度高於一般規定三.六公尺。
02│夾層屋合法嗎?
合法的夾層規定,同一樓層內的夾層面積總和,不得超過該層樓地板面積「三分之一或一百平方公尺」,超過者就被視作另一樓層。另外,合法的夾層登記也要被計入樓地板面積,算是容積率的一部分,若建商有取得「建築執照」,就可以進行產權登記。

早期夾層屋還有合法權狀,但只要領取建物使用執照後,進行二次施工都屬於違建。常見的夾層屋違規情形如下:

1.將合法的挑空設計,領取建築使用執照後,擅自補平挑高部分。

2.利用挑高樓層,自行加設夾層空間,增加一個樓層或部分樓層空間。

3.利用複層式空間的高地落差,在原空間四‧二公尺部分,增設一個樓層。

過往在中古屋市場,會有業者或屋主宣稱自己的「夾層屋」是在民國 84 年以前就存在,是合法夾層屋,但要注意,如果沒有記載在「產權登記」上的都屬於「違建」,只要是違建就是不合法。

按照「臺北市違章建築處理規則」,民國 84 年 以前的違建被視為「既存違建」,只是被列為「暫緩拆除」,但常常被錯誤解釋「合法違建」。夾層屋即報即拆,經通報還是會被拆除的。如果真的要購買「夾層屋」,購買前,最好還是要調出「房屋權狀」,仔細檢查。

住夾層屋真的沒問題嗎?網友:買到賺到!但這幾個問題有想到嗎?

理想中的夾層屋是這樣,但現場看房,往往和實際不同 (圖片來源:photo-ac)

03│住夾層屋好嗎?夾層屋缺點
1.貸款不易:夾層不計入權狀,若權狀記載的坪數大於15坪還是能申貸,但取得使用執照後的二次加工樓層屬於違建,銀行不一定願意承貸。

2.居住品質差:依據建築法規,集合式住宅樓高不得超過三‧六公尺,若再加上夾層,天花板太低會有壓迫感,採光通風性也會比較差,長期住下來影響心理導致抑鬱;半夜醒來想上廁所,必須走下樓梯,覺得很麻煩,而且睡眼惺忪下樓也容易發生危險;另外,屋內對流差,冷氣可能吹不到二樓;沒有陽台,也無法曬衣服;燈泡太高更換不易,要另外花錢更換......等。

3.轉手困難:考量到夾層屋不容易貸款,貸款成數低,不少人寧可放棄買夾層屋,降低出售機會,如果房子位在市中心超精華地段,或是權狀上夾層面積有計入坪數,或許能提高出售機會,

4.安全疑慮:若是二工加蓋,拆除牆面或增設樓地板空間,會改變原樓層的載重程度和結構安全,造成危險;使用C型鋼或輕隔間的夾層結構也不牢固,地震來可能崩塌;另外發生火災,夾層構造不利逃生,若是木造結構也容易著火。

5.風水不吉:夾層屋風水不好,會覺得樓上有人在往下看你,居住者心神不寧,另外臥室若在二樓,下層懸空也會影響睡眠品質。夾層屋設計若光線昏暗,若沒有窗戶對流不易,容易聚陰,體質敏感者不適合。
04│買賣夾層屋的注意事項
1.建物權狀:合法的夾層屋,會將夾層面積記載在產權登記內,可以請房仲或屋主出示證明,了解房子是不是有合法使用執照,若沒有記載在權狀上,購買前要思考一下。

2.使用用途:現行法規規定,住宅用途之建物,除了地面一層樓高度可挑高至四‧二公尺,其他樓層挑高只能達到三‧六公尺,若有房子標榜挑高四公尺以上,要注意可能是廣告話術,或是非住宅用途建築物,有違法疑慮。

3.自備款充足:合理的夾層屋價格,屋主會依建坪開價,要當心,有屋主會把夾層的坪數一併加在房屋單價上;貸款部分,因為銀行會依據權狀登記的坪數來估價,若權狀上沒有記載夾層的坪數,可貸款的金額就會比預期來得更低,需要準備更多自備款。

4.留意建商品質:不少建商為了提高建案成本效益,會推出小坪數挑高複式樓層物件,如果是預售屋,要留心建商的裝潢用料和施工品質,避免交屋後與想像中不符;如果是新成屋,也可留意夾層品質,使用劣質的材料會有結構和隔音上的問題。

5.注意消防安全:小坪數夾層屋的集合式住宅,會有單一樓層戶數過多的問題,須注意夾層材質是否使用防火材料,公設的消防管理維護與逃生通道是否完備。

住夾層屋真的沒問題嗎?網友:買到賺到!但這幾個問題有想到嗎?

夾層屋會有採光不足的問題,因此有燈光輔助照明很重要,也和風水有關。(圖片來源:photo-ac)
05│結論
市中心隨著人口密度增加,小坪數建案單價提高,許多建商會推出挑高樓層建案吸引首購買房和小資族,藉由提高樓層高度增加更多視野採光,提高銷售率和房屋單價,購買夾層屋時,須注意建商是否有拿到建築執照,完工後是否有拿到建物使用權。

誰適合購買夾層屋?若只是為了為了學區戶籍或工作短期居住,夾層屋的房屋單價較低,可以降低房價負擔壓力,並且享有市中心完整的交通與生活機能;不少投資客入手夾層屋,正因為看中這點,出租物件賺取報酬,某些管理良好挑高夾層社區,甚至還能抗跌保值。夾層屋檢舉頻傳,無論如何,購買前最好還是先了解自己需求,多做功課。

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