純住宅還是住商混合？網曝：交通方便、生活機能佳高CP值？

買房新手看房，最希望居住在交通方便、生活機能佳的市中心，但越接近市中心房子的價格越貴，有網友看上了住商混合大樓，價格相較於純住宅建案更便宜，還不用離開市中心節省交通成本；但有人持反對意見，覺得大樓出入份子複雜，選擇住商混合大樓到底好還不好？

01│什麼是住商混合大樓

根據都市計畫法各縣市都會訂定各區的，通常有商業區、住宅區或工業區，住商混合大樓就是結合住宅用途和商業用途的大樓，住商混合大樓若是商業區用途，建蔽率和容積率就會優於純住宅大樓，對於噪音的容許也會較為寬鬆，住商混合大樓會有部分比例做住宅使用。

02│住商混合比純住宅好嗎？

早期建物沒有純商辦用途的大樓，因此會有出入份子複雜、環境吵鬧的問題，但現階段有不少市中心都更建案，因為位居市中心鄰近重要幹道或車站，建商會刻意規劃成住商混合大樓，藉此提高建築物價值。

現階段不少建商會將大樓區分樓層，高樓層為住宅區，低樓層為商業區，人員出入管理會使用電梯磁卡分層門禁館立，甚至有建案會有兩個出入口，區隔不同用戶，提高大樓維安，越來越多選擇住商混合住宅，還以有下幾點：

近學區商圈生活機能佳因位於市中心，早期的商業活動和學區都已成熟完備，因危老重建的住商混合大樓或住辦混合大樓，就能坐享市中心的便捷成熟的生活機能與學區，下樓就是賣場或餐廳。

鄰近幹道交通方便住商混合大樓大多位在交通幹道或捷運車站站點周邊，看中的是交通樞紐帶來的車流和人流，若遇上管理良好的住商混合大樓，下樓就能乘車，省去不少時間。

住商混合房價較低價格通常較純住宅大樓便宜約1~2成，但要注意因為大樓屬於營業用，銀行放款成數可能較低，自備款的準備較純住宅來得多。

03│住商混合大樓缺點

出入份子複雜住商混合大樓因為建蔽率和容積率高，有較多樓地板面積，因此會有戶數多，出入份子複雜和噪音問題。

沒有天然瓦斯現階段大部分住商混合大樓會將較高價值的高樓層規劃成住宅區，在消防安全方面，不得使用燃氣設備，無法使用瓦斯爐，只能改用電陶爐或IH爐。

公用管線設備成本高建商取得土地區分，若商業與住宅同棟，公用水電用量會較純住宅大，電梯若非專用，使用和耗損也較大，社區公設管理費或維修費用也會較高。

不容易脫手轉賣

因商業用途銀行放款較低，未來即便轉賣，接手買家也較難承接，營業用途也降低房子的保值性，無法較周邊純住宅有較好的增值空間。

結論｜注意使用商業使用比例

市中心因開發完備，土地取得不易，因此建商若購得土地進行開發，莫不希望改建後的住商用地讓土地效益達到最高，例如台北市，已經有不少辦公大樓改建為住辦混合大樓，高樓層規劃成豪宅，低樓層租賃辦公空間賺取租金，大都已規劃分區出入口和專用電梯，增加建案價值；也有不少捷運共構宅因為大樓管理完善，交通和生活便利度，讓房子單價依然百萬起跳。

若是自住，購買住商混合大樓或許也是不錯的選擇，若擔心後續居住管理、噪音問題，也可以從大樓住商混合設計比例來觀察，舉例來說，若住商混合建案使用佔比：住宅用途70%、商業用途30%，能獲得較好的居住品質；反之商業用途70%、住宅用途30%，生活品質可能較差，購買前可以先詢問建商或房仲，了解大樓使用結構佔比，才不會省了房價失去了生活品質。

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