陽臺被稱作附屬建物，理想的房子應該具備有前後陽臺，市中心大多把前陽臺做滿增加隱私。(圖片來源覽山不用早)

看房子的時候聽代銷或房仲介紹房子有陽臺露臺可以擺設盆栽或桌椅，想像未來生活似乎很愜意，但有陽臺真的好嗎？為什麼陽臺面積大的建案最好不要碰？什麼又是附屬建物呢？讓樂屋網買房小詞典告訴你。

▌1｜什麼是附屬建物？

「附屬建物」是相對於「主建物」的概念，指的是連接主建物「附屬構造」，附屬建物不列入室內面積計算，像陽臺、屋簷、雨遮、露臺或裝飾牆...等，都算是附屬建物。更多附屬建物介紹：建築技術規則建築設計施工編

什麼是主建物？主建物指的是房屋室內面積，在構造上具獨立性、有門牌且能單獨進出、分擔建物基地持分的空間範圍，換句話說就是買房後能使用的實際坪數，像客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴空間都屬於主建物，被登記在權狀上。

早期 40~50 年的公寓，也會將梯間與地下室這類公共空間也納入主建物登記，若是集合式住宅，就連牆壁厚度也算入坪數，共用牆面以牆壁中心點計算。

▌2｜陽臺、露臺、雨遮差別是什麼？

附屬建物是由主建物長出去的設施，因為附屬建物名目太多，2018年以後申請的建照，附屬建物只能登記陽臺，其他像是露臺、花臺、雨棚等均不能登記在權狀上。但賞屋看房常看到陽臺、露臺和雨遮等名詞是什麼意思呢？

什麼是陽臺？指的是在戶外上方有天花板遮蓋物的平台，深度可至2.5公尺。每層陽臺面積不可超過當層樓板面積10%，陽臺空間也會被計算在銷售坪數內。

什麼是露臺？指的是在戶外上方沒有天花板遮蓋物的平台，又被稱作「平台」，較大的露臺面積通常會加工欄杆成為陽臺，小的露臺面積會被拿來放置冷氣主機或花臺使用。

什麼是花台？外牆上人無法行走站立的平台，只能放置盆栽。

什麼是雨遮？指的是窗戶開口上緣不超過50公分的構造物，通常具備遮雨、遮陽、防止火勢延燒的功能，也常被作為建築物外觀裝飾的一部分。2011年5月前申請建照有雨遮的不動產，雨遮有計價。

什麼是屋簷？指的是由屋頂延伸突出的部分，用來阻擋雨水滴落，突出於建築物外牆中心線2公尺，與雨遮同樣在修法前被計價。



建物權利分為專用與共有，使用範圍與是否為違建，從此圖能看出差異。(圖片來源 台北市政府地政局)

▌3｜附屬建物不計價？「屋簷雨遮不登記」上路！

過往曾聽過屋簷雨遮計價販售，但現在新建案已經沒有了，只要是2018年1月1日以後申請的建照，雨遮、屋簷則採取「不計坪不計價」；儘管仍有少數餘屋（2011年5月～2017年12月取得建照）仍採用「可計坪不可計價」，但市面上已非常稀少。

雨遮、屋簷計價歷程：

• 
  2011年5月以前申請建照：「可登記可計價」
  
• 
  2011年5月至 2017 年 12 月間申請建照：「可登記不可計價」
  
• 
  2018年1月以後申請建照：「不可登記不可計價」
  

附屬建物可計價只有「陽臺」與「露臺」，過往為人詬病附屬建物虛坪銷售的爭議在《地籍測量實施規定》修訂後讓價格更實在。

陽臺坪數被登記在建物權狀中，可登記面積則被計價在房屋總價上，至於露臺所有權是大樓全體住戶，僅提供給少數戶數能「約定專用」，不少豪宅標榜大面積露臺，銷售時有露臺的戶別露臺部分單價會以房價 3 分之 1 追加計算；但不管是陽臺還是露臺，購買建案時，建商都應該要記載在定期化契約上，標明主建物、附屬建物、公共設施及停車位的面積。

▌4｜買陽臺、露臺附屬建物注意事項！

1.陽臺外推：陽臺可計價，因此有些建商會規劃大量陽臺，灌水在銷售坪數上，抬高價格，銷售時鼓勵你陽臺外推，但陽臺外推是違建，被舉報需要拆掉復原。

2.單一陽臺：單一陽臺有採光不佳的問題，若放置洗衣機、烘衣機，當作曬衣的工作陽臺會因為遮蔽而沒有採光。

3.露臺專用：露臺屬於公共設施，即便買房時多花錢購入獲得「約定專用」，但也不能隨意更改露臺外觀，若要加設採光罩或雨遮須獲得全體住戶同意，且範圍則不能超過 9 坪。若要購買露臺戶，建議購買單一出入口的露臺，避免使用上產上糾紛。「約定共用」露臺則是當層或全棟住戶都可使用。

4.柱子算坪：室內柱子在法規上被算入主建物坪數，買預售屋或新建案時，一定要看清楚平面圖，不要花錢買了柱子換來虛坪。

5.建照虛坪：附屬建物的長年詬病是「虛坪灌水」，通常建管執照面積會小於建物權狀登記上的面積，主要是因為建管執照內不包含附屬建物，讓建商有坪數灌水的機會(加入附屬建物的面積)，買房時購買面積務必要問清楚。

▌5｜結論

因為屋簷雨遮不可登記不計價，附屬建物只剩下陽臺、露臺可登記在建物權狀上，有些建商為了提高銷售總價規劃大而無用的陽臺，甚至將車道車位納入公設，逼迫買方購入無用附屬建物或公設；與此相反，也有不規劃陽臺或只有狹小工作陽臺的建案，不管是哪一種，買房前一定要先想像日後住進去的使用情境，才不會因為買入虛坪而生悶氣。

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