2023-08-09 | 樂屋網
安怡陪你聊房市
文/樂屋網調研中心經理洪安怡
投資大師張三,長年來在不動產市場打滾,最喜歡買新建案,有時候,這些案子甚至還沒開案,張三就能透過一些代銷好朋友牽線,挑幾戶看起來採光通風很不賴的戶型,用10萬元先拿到優先購買權,拿到一張通常是紅色的「預約單」或「訂購單」,等正式開案後,張三再把這個優先購買權,加點價格轉賣出去,賺取中間價差。
但有天,政府突然弄了個實價登錄2.0新法,禁止這種優先購買權轉賣。雖然張三的投資手法被禁止了,但別忘了他可是投資大師!張三依然在買預售屋,特別挑選那些,在新興重劃區內剛在整地,正要開始蓋的案子,最好還是低首付加工程期零付款,總價1000萬元的房子,張三只要一筆50萬元定金下去,拿一本買賣合約走,就可以躺在家裡等3年後完工,再來繳交尾款交屋。
但張三通常不會等到交屋,2年後,張三就把這間預售屋用1200萬元的價格轉賣出去,房子還沒蓋好,他已經淨賺200萬元,報酬率高達400%。
但最近政府又出新招,弄了個《平均地權條例》修法,禁止民眾在交屋前轉售房屋,這下,張三可能真的要踢到鐵板了。
從今年1月修法三讀通過,到近期內政部長林右昌親自公告子法,《平均地權條例》的修法,無疑是近期房市最夯的話題。這波修法最早可回溯至2021年12月,內政部拋出五大修法重點,雖然後來有些調整,但大抵不脫三大重點:
一、預售屋與新成屋禁止換約
二、炒房者將受重罰,且建立檢舉獎金制度
三、管制私法人購屋
經過張三的案例,相信大家都理解第一點的用意了,但不可否認,新法上路後,也可能會出現這樣的受害者:
在台中某大學任教的教師李四,多年前下定一戶學校附近的預售屋,距離交屋大概還剩個一年,近期他終於拿到嚮往已久的北部名校聘書,打算舉家搬遷到新學校附近定居,在附近買房子,不過這下尷尬了,他既非被資遣,失業,也沒有重病家人,不符合新法規定的預售屋換約轉售要件,但他也承擔不起兩邊的房貸,頓時陷入兩難。
受影響的可能不只有換屋需求的民眾,還有辛苦的公務員們,地方政府要如何在繁忙的公務中騰出手來稽查,認定違規炒房呢?除了可能出現檢舉魔人,造成無效案量飆升外,更有可能淪為同業的攻擊手段,一邊炒房一邊領獎金,此景實非大家所樂見。
至於開發商們認為,管制私法人購屋可能會對都更整合造成困難?私法人購屋許可分成兩種,一種是最寬鬆的完全免許可,包含迅行劃定更新地區的住宅,和已經掛件報核在公開展覽階段的住宅,另一種是拿到許可文件後就可購買,包含30年以上老屋,或已經被認定要限期拆除,或結構安全有問題、耐震未達標準的房子。坦白說,這些條件不只談不上嚴苛,可以說是很寬鬆了,都更最難的,應該不是購屋的問題才對。
說了這麼多,房價到底會不會下跌?
先釐清一件事,政府從來就沒有希望房價大跌,目前所有的政策手段,目的都是打擊投機炒作,但台灣高達7、8成的房屋自有率,屋主期望不動產能兼具增值效果,將不動產視為理財工具的氛圍,再加上通膨背景,要達到部分無殼蝸牛期望的崩盤,恐怕是相當困難。房價要走向合理,不能也不會光靠單一政策;降低炒作,拉高供給,甚至是提升收入,多方配套措施下,才有機會讓更多人安居樂業。
現在,我想問問正在閱讀這篇文章的你們;你覺得《平均地權條例》修法,能不能有效打擊投機炒作呢?房價有機會跌到一個合理價位嗎?到安怡陪你聊房市粉絲專頁,跟我們一起討論吧!
危機入市正是時候! 投資這種房子會增值
不怕房價驚驚漲 專家說還有這幾區可以買
名家專欄》平權條例修法後 自住客終於可以進場了嗎?
安怡陪你聊房市
文/樂屋網調研中心經理洪安怡
投資大師張三,長年來在不動產市場打滾,最喜歡買新建案,有時候,這些案子甚至還沒開案,張三就能透過一些代銷好朋友牽線,挑幾戶看起來採光通風很不賴的戶型,用10萬元先拿到優先購買權,拿到一張通常是紅色的「預約單」或「訂購單」,等正式開案後,張三再把這個優先購買權,加點價格轉賣出去,賺取中間價差。
但有天,政府突然弄了個實價登錄2.0新法,禁止這種優先購買權轉賣。雖然張三的投資手法被禁止了,但別忘了他可是投資大師!張三依然在買預售屋,特別挑選那些,在新興重劃區內剛在整地,正要開始蓋的案子,最好還是低首付加工程期零付款,總價1000萬元的房子,張三只要一筆50萬元定金下去,拿一本買賣合約走,就可以躺在家裡等3年後完工,再來繳交尾款交屋。
但張三通常不會等到交屋,2年後,張三就把這間預售屋用1200萬元的價格轉賣出去,房子還沒蓋好,他已經淨賺200萬元,報酬率高達400%。
但最近政府又出新招,弄了個《平均地權條例》修法,禁止民眾在交屋前轉售房屋,這下,張三可能真的要踢到鐵板了。
從今年1月修法三讀通過,到近期內政部長林右昌親自公告子法,《平均地權條例》的修法,無疑是近期房市最夯的話題。這波修法最早可回溯至2021年12月,內政部拋出五大修法重點,雖然後來有些調整,但大抵不脫三大重點:
一、預售屋與新成屋禁止換約
二、炒房者將受重罰,且建立檢舉獎金制度
三、管制私法人購屋
經過張三的案例,相信大家都理解第一點的用意了,但不可否認,新法上路後,也可能會出現這樣的受害者:
在台中某大學任教的教師李四,多年前下定一戶學校附近的預售屋,距離交屋大概還剩個一年,近期他終於拿到嚮往已久的北部名校聘書,打算舉家搬遷到新學校附近定居,在附近買房子,不過這下尷尬了,他既非被資遣,失業,也沒有重病家人,不符合新法規定的預售屋換約轉售要件,但他也承擔不起兩邊的房貸,頓時陷入兩難。
受影響的可能不只有換屋需求的民眾,還有辛苦的公務員們,地方政府要如何在繁忙的公務中騰出手來稽查,認定違規炒房呢?除了可能出現檢舉魔人,造成無效案量飆升外,更有可能淪為同業的攻擊手段,一邊炒房一邊領獎金,此景實非大家所樂見。
至於開發商們認為,管制私法人購屋可能會對都更整合造成困難?私法人購屋許可分成兩種,一種是最寬鬆的完全免許可,包含迅行劃定更新地區的住宅,和已經掛件報核在公開展覽階段的住宅,另一種是拿到許可文件後就可購買,包含30年以上老屋,或已經被認定要限期拆除,或結構安全有問題、耐震未達標準的房子。坦白說,這些條件不只談不上嚴苛,可以說是很寬鬆了,都更最難的,應該不是購屋的問題才對。
說了這麼多,房價到底會不會下跌?
先釐清一件事,政府從來就沒有希望房價大跌,目前所有的政策手段,目的都是打擊投機炒作,但台灣高達7、8成的房屋自有率,屋主期望不動產能兼具增值效果,將不動產視為理財工具的氛圍,再加上通膨背景,要達到部分無殼蝸牛期望的崩盤,恐怕是相當困難。房價要走向合理,不能也不會光靠單一政策;降低炒作,拉高供給,甚至是提升收入,多方配套措施下,才有機會讓更多人安居樂業。
現在,我想問問正在閱讀這篇文章的你們;你覺得《平均地權條例》修法,能不能有效打擊投機炒作呢?房價有機會跌到一個合理價位嗎?到安怡陪你聊房市粉絲專頁,跟我們一起討論吧!
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