房屋總價5折？法拍屋水好深！什麼是法拍屋？買法拍屋有哪些優點和缺點？

房價越來越貴，很多人想到接近五折的法拍屋。(示意圖 樂屋網)

01│什麼是法拍屋？

只要經過法院拍賣的房子，就稱為法拍屋，不過因為處理的單位不同，又可分為法拍屋、金拍屋和銀拍屋這三種，以下逐一介紹：

什麼是法拍屋？法拍屋指的是屋主因為欠稅、欠債等債務問題，房子因抵押遭到法院查封拍賣，藉由拍賣房子償清債權人債務；不過過往也有因為房子共有持分關係複雜，難以實質分割，選擇「變價拍賣」的情況。法拍屋價格普遍低於市價一至二成，因此吸引許多投資客或房仲購買，一般民眾也可以參與投標。

什麼是金拍屋？即台灣金融資產服務公司主辦的法拍會，簡稱台灣金服或金拍屋，是唯一由財政部核可的不動產拍賣公司，受各地法院委託協助拍賣，與法拍屋同樣都採密封投標。

什麼是銀拍屋？金拍屋和法拍屋差異只在舉辦地點不同，但銀拍屋則是由債權銀行買下標的，自行舉辦拍賣處分，叫做「逾放屋」，等於是銀行拍賣自己的資產。銀拍屋主要因為屋況通常賣相較差，因此流標，銀行自己買回來拍賣，買回後有進行點交，因此產權清楚，也可以檢視屋內狀況。

法拍屋三種類型差異

法拍屋

金拍屋

銀拍屋

投標方式

密封投標

密封投標

公開投標

檢視屋況

不行

不行

可以

舉辦地點

法院

台灣金服

銀行

付款方式

7日內繳納尾款

7日內繳納尾款

銀行可協助貸款

投標保障金

投標底價約10%~30%

投標底價約10%~30%

依各銀行之規定

特色

完成投標後，依序唱名，價高者得

標。

只協助拍賣，後續點交仍由法院執行。

公開口頭喊價，容易受氣氛影響，漫天競價，炒高拍賣底價。

進入門檻

選擇不點交，風險較高，適合投資老手，信用良好、資金充足的人。

與法拍屋同，適合投資老手，須做足功課，或請代標公司協助。

適合新手，因為賣方是銀行，產權清楚，沒有點交問題，銀行掛保證。

02│誰適合買法拍屋？

法拍屋和一般買賣房屋最大差異是，多了拍賣競標行為，不適合第一次買房的小白，需要對房屋總值單價有一定的觀察，法拍現場會有專業投資客、法拍業者和代標公司共同競標，頗有難度。買法拍前，最好也具備以下條件：

1.資金充足：投標需要準備底價20%~30%的保證金，否則無法參加。

2.良好信用：得標後，後續貸款需要有良好的銀行信用。

3.熟悉資訊：了解拍賣物件的市場現況與房屋資訊、也熟悉法拍流程。

4.膽識要好：競標當天除了競標者，也有銀行貸款業者在現場干擾，投標時膽子要大。

03│買法拍屋的好處？

1.價格低於市價：法拍底價通常都會低於市價二成至三成，若拍賣不成，隨著拍賣次數增加價格越低，最低甚至能用不到市價的一半金額買到房子，且法拍不需要議價和手續費，能剩下更多買房預算，沒有經過房仲或投資客哄抬價格，價格較透明。

2.投資賺取價差：標到法拍屋並付完尾款後，法院會開立權利移轉證書，後續就能進行點交，並將移轉證書拿去地政事務所辦理所有權移轉，不會有產權不清的糾紛。

3.投報率高：法拍屋流標兩次後，價格已經低於市價超多，對於想要存房投資的人，不用預備更多的資金購入，還能以高於市價出售賺價差，相當划算。

04│購買法拍屋的缺點

1.不知道屋況：除了銀拍屋經過銀行點交能查看屋況，法拍屋和金拍屋都無法了解屋內狀況，儘管公告時會知道房子是否是凶宅、海砂屋、輻射屋等重大瑕疵，但如果有漏水或局部損壞、屋內格局差等問題，事後都要再花錢處理。

2.住戶不搬走：不點交的法拍物件，通常都有租約或非法住客，拿到所有權後想要馬上使用就會很困難。非法住客就是「海蟑螂」，惡意霸佔房子還勒索搬遷費才離開，沒有請代辦公司協助，自己處理會很困難。點交的法拍物件，也可能遇上屋主悔恨破壞房子設備，或性命相逼不走。

3.資金籌措難：順利得標必須在七日內繳足全部價金，時間非常緊迫，若沒有準備好所有資金，甚至找到願意承接法拍貸款的銀行，標到也無用。

4.風水差問題：老人家認為房子會淪為法拍，多半是房子風水不好影響住的人運勢，曾有人住進法拍屋後工作和健康越來越差，最後匆匆買掉，除非住的人氣勢強能壓過，看法見仁見智。

5.禁止處分：也有種少數情況，因為屋主除了債務還涉及刑事案件，房子登記成禁止處分，你標到房子不能馬上移轉登記，必須等到法院解除處分後，才能移轉登記，遇上這類案件又會拖延交屋時間。

了解法拍屋後，另一個更重要的環節也要注意，就是了解法拍屋流程和事前準備，買法拍屋還有那些小細節要注意呢？

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