第一次買房要破解的5個迷思 自住兼投資才重要？

買房常遇到觀念誤區，但買房其實有很多眉角。(示意圖 覽山不用早)

第一次買房要考慮買房地點、買房預算，但購屋計畫常被忽略，買了房子不該住一輩子，當你準備好了頭期款，搞定銀行房貸，賣房子的事情也該想一想。樂屋網整理了買房時常見的五個迷思，幫你釐清買房前的投資規劃，讓樂屋網買房小辭典告訴你。

▌01｜地點好壞比屋齡高低重要？

通常第一直覺都認為屋齡高賣相差，房價相對較便宜，但現實情況是，市中心屋齡高的房子房屋殘值高，特別是在交通生活機能方便的市中心，老屋因為地點好，房屋單價高、土地現值高、都更機會高，即便不自住當房東，租出高租金收益也高。

如果預算有限，可以先購入市中心老宅，日後出售也無須擔心房價貶值，有小孩可以近學區就讀，未來再小屋換大屋；不過要注意挑選老宅時，要避開外觀髒亂、結構損壞的物件，獨棟或邊間房最容易有耐震不足、滲漏水問題。

▌02｜買房頭期比貸款年限重要？

在打炒房2.0後預售屋禁止換約的此時，預售屋推案量下降，想用更少的買房預備金買屋更加困難，若不具備軍公教或百大企業身分，不管是中古屋還是新成屋，房貸普遍最高只能貸到 8 成，房貸成數影響頭期款準備金額，且頭期款看重個人的理財儲蓄能力，穩定的收入也等同房貸的還款能力，這是影響銀行房是否貸核准的關鍵。

20 年房貸每月負擔高但還款總額低，40 年房貸每月負擔低但還款總額高，若沒有穩定收入，猶豫貸款年限要 20 年、30 年還是 40 年毫無幫助，甚至只想用寬限期或轉貸拖延，日後容易造成生活負擔，房子甚至有被法拍的危險。年收入大於年支出是基本功。

▌03｜生活機能比交通便捷重要？

擔心雙北近捷運的房子貴，於是改買新興重劃區，這樣做好處是房價低坪數大，但生活機能可能要 10-15 年才到位，買生活必需品需要開車很不方便。能滿足日常食衣住才是買房子的第二重點，因為人口聚集才有商圈，想搬進來的人多，需求大於供給，進而拉抬房價。

如何判斷地區周邊生活機能完備？社區方圓 500 公尺是否有台灣大哥大或遠傳等電信業者、手搖飲料店是否多間都是一個參考值。舉例來說：買在捷運大湖公園一坪單價 48 萬起跳，但捷運幸福站一坪單價卻只要 38 萬，區域差異影響單坪價格，生活機能是否完備反而比交通便捷重要。

▌04｜出價斡旋比實價登錄重要？

房仲都說實價登錄價格只能參考，但這只對一半。正確來說實價登錄反映的是歷史成交紀錄，不等於此時此刻的地區行情。那實價登錄能用在什麼時候？找房應該是先把房屋總價換算成每坪單價（需先扣除特殊交易與車位），檢視區域中不同物件價格帶。如果發現某個物件單坪開價脫離行情太多，代表屋主心態太高。

出對斡旋金額比砍價重要！熱區的物件售價常高於實價登錄 3%-5%，先整理同區域的房屋開價行情後，才能合理判斷出你的斡旋金額範圍，提高下斡旋的成功機率，只要出價不低於行情，就連房仲都願意幫你加速媒合成交。

有人會為了房仲服務費與房仲交惡，但服務費是房仲協助你找物件與屋主斡旋的收益，若有費用疑慮，建議可在合作前先問好服務費%數，彼此能接受，合作反而愉快。

▌05｜投資買房比自住買房重要？

不要有買一間房子可以住一輩子的想法，買房前看待房子要有房子資產的概念！新手買房常會陷入把房貸繳完的迷思，但資產應該流動，依照不同人生階段有高效率的運用。

舉例來說，剛結婚會購入中高屋齡的 2 房蛋白區老公寓，結婚後 5 年內有了小孩，等孩子升上國中估計 5-10 年，賣掉已增值的老公寓，能換 3 房以上的電梯社區大樓，剩下的貸款還不用繳完，交由接手的買家清償銀行貸款。新房子居住 15-20 年，孩子成家搬出去住，賣掉電梯大樓改買 2 房退休宅，剩下的錢還能成為退休金。

檢視一下房屋持有的投資週期，就能有計畫的安排買房計畫。(製表 覽山不用早)

▌結論

買房總會有太多資訊要分析判斷，別人的建議與經驗未必適合你，但只要打破以上迷思，加上良好的存款與人生理財計畫，買房路上一定會更加踏實。先有穩定的收入與存款，接著做好區域行情價格資訊整理，樂屋網的買房地圖能幫你快速做好功課，搭配生涯規劃換屋不戀棧，不同人生階段都心裡有底，祝你找到自己命中好屋。

第一次發布：2023-12-15

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