它山之石難攻錯 政經體制不同中國無法完全複製

中國爛尾樓9

（中央社記者吳柏緯台北27日電）中國從2022年開始颳起爛尾樓風暴，然而早在數十年前，日本、台灣與東南亞多國都曾經走過這段坎坷路。或許他人的經驗得以借鏡，然而根本上的政治與經濟體制不同，使得中國仍不得不摸著石頭過河。

「在城市發展與開發的過程之中，爛尾樓並不是罕見情形，然而大規模且系統性的爛尾樓，才是罕見的情況」，上海一名熟悉房地產業的證券分析師James（化名）開宗明義地告訴中央社記者。

他說，在市場運作的機制之下，只要房地產開發商本身的資金遇到問題，難以周轉，就有可能會有工期延宕，甚至是爛尾的可能性，這並不是什麼樣的新鮮事，畢竟「每個企業本身的問題、經營的目標都不一樣，有些人追求高報酬自然面臨較高的風險」。然而如果當市場上的開發商都不約而同地發生類似的問題，加上政策介入、外在環境加劇衝擊，那麼就會發生大規模的爛尾事件，「這就不是正常事」。

中國自2022年爆發的爛尾樓風暴，就像他口中所說的「不是正常事」，不只體質不健全的開發商受到打擊，就連恆大或是曾被視為模範生的碧桂園都難以倖免，一方面想盡辦法籌措資金為公司續命，另一方面則在官方「保交樓」的大旗之下，傷透腦筋。

然而，在面對「爛尾樓風暴」時，中國稱不上是孤單，因為在過去的數十年間，許多國家曾發生過爛尾樓情況，規模大小各有不同，有零星也有大規模案件。正所謂「它山之石，可以攻錯」，身陷泥淖之中的中國房地產市場要如何擺脫眼前的困境，日本與台灣的經驗或許可成為借鏡的對象。

預售制度特殊性 成中國系統性爛尾原因

在不動產行業中打滾了30多年的老譚（化名）早年靠著在中國投資房地產累積了些財富，過去10多年，他的事業重心轉往了日本，雖然常和日本人、台灣人打交道，但主要客戶仍是中國人。

今年5月間，老譚在東京接受中央社記者訪問時不諱言，「中國人在日本買房的情形本來就不少，這幾年國內（中國）經濟不好、監管嚴格，結果是驅使更多有錢人來日本買房。」

老譚提到，日本過去也曾發生過大規模爛尾樓情形，日本在90年代泡沫破裂後帶動了一波開發商倒閉的情形，許多的建案興建到一半就因資金斷鏈而蓋不下去。有些建案還能得到資金挹注而順利完工，然而當中也有不少因為等不到救命錢而就此擱置的案件。

他指出，當時不少主打滑雪、溫泉的度假勝地周圍，大規模興建公寓與別墅，然而隨著破沫破裂後而乏人問津。雖然日本後續透過政策等各方面的努力走出了經濟泥淖，然而至今仍然可以在部分度假勝地外圍看到當時遺留下來的痕跡，部分建物群甚至因為開發終止、無人管理而破敗不堪。

老譚說，中國這次的爛尾樓風暴，顯示出中國預售屋制度的「特別性」。以日本為例，在購買預售屋的時候，並不用支付全額費用，而是支付一筆訂金，金額大約是總價的1成左右，接著除了部分另有規定的費用需繳交外，就是等待交屋後付清尾款再開始還貸款。而且這筆預先支付的訂金會受到相關第三方機構擔保，若是開發商因故無法交屋，這筆訂金可以取回。

事實上，台灣也採取了類似的預售與金融監管措施保障消費者。

目前依據內政部的相關規定，有5項履約擔保機制要列入預售屋買賣定型化契約的應記載事項，分別是「不動產開發信託」、「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」。

以「價金返還保證」為例，在消費者向開發商購買預售屋時，開發商必須與金融機構簽訂契約，若未來開發商未能如期交屋，金融機構將返還消費者繳納的價金；「價金信託」則是確保開發商專款專用，不會將消費者支付的頭期款、工程款之類的資金挪為他用。

老譚說，中國爆發爛危樓事件後，有一次和日本的客戶聊到中國爛尾樓屋主們掀起「停貸潮」一事，對方對於「還沒拿到房就要繳貸款」、「建商蓋不下去了仍要繳貸款」的情形表示不可思議。

缺乏相關保障中國屋主維權成本高

證券分析師James在談到中國房地產預售制度時不諱言表示，台灣或日本的預售制度確實比較好，不用一開始就把錢全部交出去，而且也有第三方監管措施，如果開發商真的發生什麼事，消費者也能有一定的保障。

但是在中國大陸，消費者要買房，錢必須先付給開發商，開發商蓋完後再交屋，「責任由消費者承擔」。若是開發商出事了、蓋不下去了，消費者等不到交屋，仍然需要繼續還貸款，「確實有些人認為要對於開發商預先收取的資金做有限監管，然而實際執行上並不如外界期待」。

另一個中國與台灣、日本的不同之處，James直言是「維權的成本與風險」，「不是每個屋主都有時間跟心力去維權的，雖然有時可以從媒體上看到一些報導，但是沒有被報導的恐怕更多。而且有些人也會擔心自己的身分被公開後會有不必要的麻煩。」

政經體制不同中國處理爛尾樓的方式也不同

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨接受中央社訪問時比較了日本與中國面對類似事件的處理方式。

他指出，過去日本的房市破沫後，解決方式是從民間慢慢去化，而且時間拉得很長，然而中國是中央集權的政治體制，去化模式是動用中央的力量達成目標，包含控制銀行的決策，所以這次才會出現「保交樓」、「白名單」等事情。

他指出，綜觀中國這次爛尾樓風暴，開發商積欠債務的對象包含消費者、銀行、承包廠商，而在這樣的情形之下，官方要求優先處理與消費者之間的問題，因為如果消費端的問題沒有解決，那麼就很可能造成政治不穩定。

他認為中國政府確實試圖修復這次造成的創傷，但是步調上可能不會那麼快，過去中國大陸的房地產市場好了20年，如果能花5年平息，算是快的了。中國必須要放棄追求「V型反轉」，因為現在的情形顯示「V型反轉」一定無法做到。

對於這次中國爛尾樓風暴以及後續衍伸的不動產市場動盪，徐佳馨形容，中國的房地產市場已經漲了20年，而且幾乎沒有回檔，於是房地產的角色從一開始的住宅面、金融面，到最後就成了信仰，「好了20年的東西，自然就覺得他不會倒，但是當大家都覺得他不會倒的時候，就是風險比較高的時候。