法人買住宅綁手綁腳 商辦變身法人投資避風港

[周刊王CTWANT] 去年8月正式解除「台商不得投入不動產的5年禁令」後，台商3,000億元資金回流，外加匯率走貶、年底台商進匯成長，股市轉投資高點獲利了結，法人資金逐漸湧入不動產，以長線穩定為佈局。踏取國際開發協理藍德義提醒，公司行號及私法人在進場前，不論是住宅、商辦、廠房都務必了解相關政策，以確保投資決策的穩定。

私法人想要購買住宅一定要是「成屋」，且建物用途需記載為「住或是住宅」。如果是「預售屋」或是「住商/住工/住宅混合/沒有記載建物用途」都不在範圍內。為了避免法人「假購宿舍真買豪宅」，也有限制不得購買豪宅(央行訂定豪宅認定金額)。且在112年的《平均地權條例》修正後，私法人購買住宅的條件更加嚴苛。

而且如果想以法人名義買住宅，也不是就能立即開公司就能馬上置產。公司必須要成立滿1年，且員工人數超過5人以上。而私法人可購買的住宅分為兩大類：「免經許可6種」、「需經許可9種」，共15種住宅使用用途限制。

由於近兩年新增細如牛毛的購買住宅限制政策，外加今年豪宅定義更新增「單坪價格」門檻，讓以往熱度較高的住宅用途「員工宿舍」也受影響。且政策傾向「打炒房、打住、不打商」使法人購買住宅的阻力提高，相較住宅類商業運用可能性低，法人資金正逐步轉向商辦及工業廠房市場，光是去年台北破億的「豪辦」商用不動產交易竟已近百件了。

而購買商用不動產對法人「出租自用兩相宜」益處多，購置商辦不僅可以作為辦公室使用，其租金、房貸利息、折舊均可列報公司費用抵稅。疫情後新興企業辦公需求上升，外加科技業與外資企業挹注，連帶對於提升商辦需求。而租屋市場的價格水漲船高，大型商辦出租也成為法人投資新寵兒。

不過藍德義也提醒，儘管商辦投資優勢明顯，但在選擇商辦時仍需考量貸款條件、資金規劃、商辦地段與市場需求。雖然央行未大幅限縮商辦貸款，但不同銀行對於商辦貸款成數、利率、寬限期皆有不同標準，企業應詳加比較，並評估自身現金流需求，避免過高的財務槓桿影響原先選擇購入商用不動產的穩定性。

此外，儘管雙北、台中等地 A 級商辦需求穩定，但區域性的商辦需求可能因市場波動而有所影響。企業應評估所在地的租賃市場、交通便利性、周邊企業群聚效應，確保商辦具備長期增值潛力，就國內房市政策及總體經濟角度來看，未來的商辦、廠辦的物件有很大的機會讓資金挹注，在企業多方布局的策略下，可多加留意此類產品的價格波動。

而稅務與法規方面，法人購置商辦雖可享有稅務抵扣，但房屋稅、地價稅相較住宅仍較高，因此需確保符合財務規劃。此外，政府政策可能影響未來商辦持有稅負與轉手條件，企業在投資前應審慎評估相關政策風險。

綜觀來看，法人投資商辦不僅有助於降低稅賦，更能作為長期資產配置策略，在經濟動盪時提供穩健收益。隨著企業成長與市場需求變化，而現行政策尚未對於法人購買商辦增加限制，故商辦的市場價值將持續提升。然而，企業負責人在進行不動產投資時，應關注貸款條件、區位選擇與市場波動，確保投資策略符合企業的營運與財務目標。

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