個人出售房屋之財產交易所得計算新規 勤業眾信提醒二大要點注意

房市議題近年備受討論，許多納稅義務人對於出售不動產該如何計算暨申報所得稅仍存有疑義，勤業眾信私人暨家族企業服務稅務團隊王瑞鴻會計師今（28）表示，第一步應先確認該不動產的取得時點，若屬民國（以下同)105年1月1日以後取得，原則上適用新制房地合一稅，以房地實際成交價格為基礎，計算「房地」交易所得，再依持有期間長短適用不同稅率課稅；若個人出售不動產屬104年12月31日以前取得者，應適用舊制，即依所得稅法第14條第1項第7類規定，計算「房屋」交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅。

@採舊制不動產出售之納稅義務人適用三種所得計算方式

然而，針對個人出售舊制不動產，王瑞鴻會計師表示，原則上應該按實際售價扣除原始取得成本及必要費用後，所計算之所得計入財產交易所得課稅。但個人由於不像法人須保存帳簿憑證及帳載資料，故當個人無法提供相關原始成本資料時，就需要按財政部所頒定計算標準來計算財產交易所得。因此，針對個人出售舊制房屋可歸納以下三種所得計算方式：

一、可提供實際成交金額及原始取得成本者，採核實認定。惟若買賣合約未單獨載明房屋之價格時，以房地交易損益*房屋佔房地現值比例，計算「房屋」交易所得，計入綜合所得稅課稅；

二、若無法提供原始取得成本（以101年8月實施實價登錄以前取得之房地為常見），且房地出售總價達財政部113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定之各地區標準者，則以房地出售總價*房屋佔房地現值比例*獲利率標準（113年度為20%），計算「房屋」交易所得，計入綜合所得稅課稅。

三、若無法提供原始取得成本，而房地出售總價未達上述「一定金額門檻」，一般以「房屋評定現值」*所得計算標準（參考113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定之各地區標準），計算「房屋」交易所得，計入綜合所得稅課稅。

@最新113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定

勤業眾信稅務部協理葉芷英指出，財政部於今（114）年2月19日發布「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，明定個人於113年出售舊制房屋其交易所得之計算，更新重點如下：

一、「一定金額門檻」之標準：發布113年度房地出售總價達「一定金額門檻」之各地區標準，並增加「每坪單價」之判斷依據。以台北市舉例：當房地出售總價達新台幣（以下同）6,000萬以上，或單坪120萬以上者適用；

二、達「一定金額門檻」之獲利率調增：為如實反映出售舊制房屋之獲利情形，當無法證明原始取得成本，且房地出售總價達「一定金額門檻」者， 113年度適用獲利率調高至20%（112年度為17%）；

三、未達「一定金額門檻」之所得計算標準調增：房地出售總價未達「一定金額門檻」，即原按「房屋評定現值」之一定比率計算其房屋交易所得額者，113年度為反映地區差異及市場行情，所得計算標準亦依各地區不同，分別調增1%至5%。

綜上，王瑞鴻提醒，出售不動產涉及稅目甚廣且稅務議題相對複雜，如納稅義務人針對所得計算存有疑義者，在個人出售房地應先判斷該房地是否適用舊制或房地合一稅新制。如113年度有出售適用舊制房地之個人，應特別注意新發布之規範：是否能提供原始取得成本；是否達上述一定金額門檻等判斷要點，以避免因錯誤申報而遭稽徵機關調查補稅。