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2021-05-19 | 今日新聞

名家論壇》徐佳馨/那些拋售的傳說

名家論壇》徐佳馨/那些拋售的傳說
近期新冠肺炎(COVID-19)疫情升溫,不少人關注房價是否會下跌。示意圖。(圖/翻攝自 Pixabay)
某天早上,學弟打電話問我,他說:「新聞說,有民眾因為疫情嚴重,要賤價出售他的萬華房產,當初2700萬買的,現在只要1500萬出售,你覺得照這種情況,房市會不會崩盤啊。」

這類新聞在危機之際從不缺席,會拿來操作,無非就是在網路時代拚點閱,反正過幾天大家忘記了,真實性與否並不重要;只不過,看到這種情形,我們反而會提醒這種以為撿到便宜的買方,想知道是否真的撿到便宜,第一要務得查實價登錄,看看這號稱被賤賣的案子,是不是屋主趁亂哄抬價格,卻委屈說自己賤賣了。其次,透過二類謄本看一下屋主持有時間,以及貸款設定狀況,想一個簡單邏輯,屋主買了2700萬的房子,正常八成貸款也逼近2000萬,低於正常價格兩成以上的案子,在房仲市場上早就被熟門熟路的老司機買走,除非案子太差,不然無須以近半價殺出;就算繳不出來,多數和銀行協調還有空間,最壞的狀況,也就是豁出去丟給銀行法拍,可能還有不錯的價錢,何必要賤賣?

當然,如果這房子現況是出租,抑或是已經除了第一順位的銀行設定之外還有多筆抵押設定,甚至於抵押給可能是錢莊的個人,那麼就另當別論,畢竟這案子到最後能否順利交屋才是關鍵,看到這種訊息,從現有資料與邏輯去推論,約莫可以有個八九不離十的結果。

這段時間,扣除一些鄉野奇談,最常被問的另一個問題,莫過於疫情來勢洶洶,房價是否會跌?

要討論這問題時,要認知到房地產交易本身就有時間和資訊落差,從屋主委託、房屋個別差異和成交價等等,都會是影響價格的關鍵。簡而言之,在實價登錄下,即使有便宜賣的屋主,價格並不會像股票市場一樣,在第一時間被大多數人看到,自然很難有因為大量屋主見苗頭不對,人踩人拋售手上持有房產的事情發生。

以目前疫情升溫,連帶看都沒有,更不見成交的第一線情境下,沒有成交,也沒有成交價,又怎麼會有房價崩跌之說呢?

價格是否會受到影響,關鍵有三,最主要是看疫情控制狀況,確診人數不要再大幅增加是主要關鍵;另外得疫情延續時間,時間越長傷害到基本民生消費,自然會迫使購屋意願轉向。其三是疫情對產業的衝擊程度,一旦疫情持續嚴重,影響到經濟發展,基本面不佳的狀況下,民眾生計受影響,萬物皆跌,房市也難以倖免,那時,法拍價格與數量決定了屋主心中的陰影面積,也才會出現向下修正的態勢。

不得不說,2003年SARS之後,總會有人心中期待再一次的財富重分配到來,這一次的新冠疫情,總有些人想要發點機會財,看看能否藉此翻身。偏偏,經過這些年制度的改變,主客觀環境都與當時大不相同,唯一有利的是利率低於當時,可是在稅制、價格和訊息透明度上,都已經大大壓縮了房地產的獲利空間,一本萬利的成功經驗難以被複製,若民心的恐懼足以撼動大多數的資產價值,那麼願意在那時下手的買家,不僅是財力雄厚,更得要膽識過人。

大凡拋售到眾人皆知,那就不是真的拋售;富貴險中求的同時,也得先確定,富貴真的在裏頭。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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