名家》徐佳馨／央行沒出手！房市能好走？

[NOWnews今日新聞] 央行於19日召開第二季理監事會，宣布利率連五凍，維持第七波房市管制措施不變。在會後記者會中，針對房市政策沒有調整，以及業界對都更、金檢、換屋族貸款困境等，楊金龍總裁都提出數據說明。

首先，都更與危老重建影響上央行認為沒有影響。原因是今年 5 月底本國銀行都更相關貸款餘額由去年 8 月底 5,921 億元增至 7,089 億元，增加 1,160 億元，增幅達兩成，如和第七波選擇性信用管制之前相比，都更相關貸款增加 5,348 億元。

其次，外界殷切期盼的金檢和自然人第 2 戶購屋貸款及換屋協處措施的亦沒有打算放寬。主要是申訴案件僅59件，占整體信用管制申訴件數不過8%，其中40件是申訴換屋貸款困難，有22件銀行未受理、18件反應貸款額度太低或是利率太高，另有19件則反應無法達成1年內出售第一戶的切結事項，無法達成原因包括第一戶賣不到預期價格，或是不要賣第一戶改賣第二戶，無論從質、量表現，都看不出有任何需要調整的理由。

認真看完報告，真覺得一片祥和，有人會問，什麼都沒有調整，業者們會很開心吧？

並非如此，反而這種狀況，會讓市場更為艱危。

原因是目前台灣房市一潭死水的原因在於去槓桿影響流動性，白話點說就是這幾波選擇性信用管制，讓仰賴貸款的不動產市場受到影響，無論是上游建商取得土地，下游購屋人買屋賣房，在貸款成數緊縮下，大家都動彈不得，眼見關稅、通膨、中東戰事傾巢而出，經濟狀況不容樂觀，就算不購地、不開發，按兵不動也得處理因貸款衍生的消費糾紛與違約爛帳，同時面對來自銀行端利息與抽銀根的多重壓力，衝不出又走不了，才是目前最大的困擾。

所以央行沒有任何動作，就表示這個困局還沒有結束，各位自求多福，誰會高興得起來？

明眼人都知道，用那麼多資料解釋政策不變，意味關鍵並非放款比例、成交量，而是在房價。從去年第四季迄今，縱然成交量腰斬，業者哀鴻遍野，偏偏還是不時傳出小坪數個案在各區寫下新天價的新聞，這樣的訊息一多，即使最新信義房價指數出現修正，依舊無法讓市場形成跌價共識打開買氣。

在這情境下，短期內想讓央行放行沒有那麼簡單，但換一個角度想，沒有好消息，是不是有可能要靠一個或數個短期的突發事件，讓賣方的信心崩解，進而使得價格「有感下跌」。可惜這一切前提還是需要有銀行願意放行這些已經有感下跌物件的房貸，讓實價登錄資料留下紀錄，才能打開這窒息市場，可話說，要是發生你我都無法預期的突發負面事件，恐怕在鳳毛麟角的投資者進場後，沒多久央行又要頭痛房價飆漲的問題。

或許有人會問，央行的統計為何和業界的狀況有那麼大的落差？

原因無他，不過就是央行統計資料來自已經發生狀態，業界的體感來自於即將發生的情境，朋友一句話很是通透，他說：「沒有成交哪來陳情？」

如無意外，下半年房市恐怕很難指望什麼了。

●作者：徐佳馨／住商企研室執行總監

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