地上權買家在爭取什麼？三大問題有待解決

[房地王/胡兆陽報導]

買下預售屋建案、再經過2年多的等待，終於等到了交屋日期，民眾的心情應該是開開心心的才對，但是事實上，台北市最近卻發生一個案例是演變成：購屋者跑來建商的股東會上抗議，這到底是什麼原因？原來是購屋民眾買了號稱史上銷售狀況最好的地上權住宅建案，但是直到交屋前夕才發現買到的地上權住宅，和當初自己想得很不一樣。


▲地上權住宅的相關法令不完備，購屋民眾有話要說。

俗話說：「前事不忘，後事之師。」這次別人的購屋紛爭正好可以給未來想要買地上權住宅的民眾，當做是自己以往的親身經驗，在下訂、購屋之前好好的想清楚、看明白這個地上權建案是不是符合自己的需求，而不是一昧地只想著「房價較便宜」就買了下去！

問題一 地租漲太凶

首先，這幾年只要是地上權的住宅建案都會遇到「地租大漲」的問題（以公告地價年息率3.5%計算土地租金）。這次抗議的購屋民眾就認為當初買地上權房子時，一戶地租平均每年大約只要繳6.5萬元，但是經過這幾年的公告地價調漲、土地地租跟著上漲，現在要繳到9萬多元，住戶根本無力負擔，也痛批政府提出地上權的土地，卻沒有做好後續稅負的配套措施。 然而，這個「地租大漲」的爭議不只購屋民眾受苦，建商自己也是受害者，不但剩下的餘屋難賣、要繳交餘屋的地租給政府，房子蓋好了也被買者刁難交屋。為了展現誠意，此案的建商提出未來10年上漲的地租，全部由建商自行吸收的承諾。

▲公有土地租金漲太凶，可能造成政府、建商、民眾三輸的局面。

而政府為了解決地上權住宅「地租大漲」的問題，也決定新的地上權開發案，其地租金額將改採「部分固定、部分浮動」的計算方式，也就是以「決標當年公告地價的2.5%＋往後調整的公告地價1%」做為地上權土地租金的計算標準。 無論如何，從這項爭議點可以得知，未來民眾新買的地上權住宅地租金額將不致於像這幾年那樣大漲了，但是購買前還是得先計算自己付不付得起地租金額才行。

問題二 房屋產權歸屬

抗議民眾認為，地上權的房屋貸款應該是向銀行申辦，這個案例卻是向建商申辦「分期貸款」來購屋，以致於無法適用優惠房貸的利率，權益明顯受損。不過，這是因為地上權的房屋依據「可、不可以過戶到買方名下」而分為「可分割」、「不可分割」的類型，此建案的地上權被國有財產署限定為「不可分割」類型的開發案，所以房子只能登記在建商的名下，房屋貸款的借款人就只能是建商，不是購屋民眾，如此一來，購屋民眾付了錢卻只有房屋的使用權，而沒有建物所有權。

可分割與不可分割地上權住宅的差別

資料來源：房地王整理

好在最新釋出的地上權開發案都已經被國有財產署設定為「可分割」的類型，但是以前的地上權建案則不適用，可見想買地上權住宅的民眾一定要搞清楚，這個房子是「可分割」還是「不可分割」的類型？只有房子的使用權、還是擁有房屋產權？如果是屬於「房屋使用權」的房子，也不是不能買，而是購買的房價一定要更低才行。

問題三 法令不完備

由於房屋的產權登記在建商的名下，當初被國稅局認定為「非自住」，所以要課稅率較高的房屋稅，繳交的分期款項屬於「營業行為」還要再課上營業稅，買了這種地上權房屋的民眾且不是變成冤大頭。所幸，國稅局也覺得這樣的稅賦認定有失公道，已經修改為「符合自用住宅」的規定，營業稅也可以免繳。

▲政府的地上權法規要跟上房地產開發的腳步，才能保障購屋民眾的權益。

由此可知，現行許多地上權開發案的法規修訂還跟不上民眾權益的保障，政府單位總是問題出現了才慢慢檢討，讓不少購屋民眾吃了悶虧，在相關法令還不夠完備之前，民眾買地上權的建案一定要特別留意自身的權益。