打官司勞心勞力！購屋前多用心才是王道

[房地王/盧振池報導]

首次購買預售屋建案的民眾總是會聽到許多親友的建議：「要多留意建商的不實廣告。」至於預售屋建案有哪些要留意的不實廣告？之前房地王專文已經介紹了很多，包括夾層的使用空間、土地使用分區廣告不實、公共設施違法設置等等。其中「土地使用分區廣告不實」最常見的就是工業用地拿來蓋成「工業住宅」販售，但是現在民眾要擔心的不只是工業住宅，連商業用地也會有類似的違法使用，最近就出現了購屋者與建商對簿公堂的例子，所以民眾想要避免類似的購屋糾紛，還是得在購屋前多多看分明、問清楚才行！

▲預售屋的買賣糾紛很多都是發生在搞不清楚土地使用分區。

最近的這一起判例內容是，某大建商在新北市熱門的新莊副都心裡推出住宅建案，當時的預售屋建案廣告打出「精緻住宅」、「機場捷運藝術宅」等文宣用詞，廣告的DM上也放了很多張裝潢得很美的客廳、房間照片，讓某位民眾心動之下購買了一戶，並付出了300多萬元的自備款。

不料，該位民眾事後發現這個建案其實是蓋在商業用地上，又聽聞親友說如果這房子違法當成「住宅」使用，市政府的主管單位有權力給予「斷水、斷電」並連續開罰的處份，於是控告建商的「廣告不實」，要求解除當初簽訂買賣此預售屋的契約，並返還已經支付出去的錢。

▲重劃區裡有許多不同的住宅、商業用地，購屋前要查明清楚。

雖然此建商在法庭上指稱：預售屋買賣契約書裡已經有寫明4到15樓是「一般事務所」、廣告內容並沒有說是住宅、銷售人員在賣屋時也有告知民眾這是「一般事務所」，此購屋民眾也有簽下「日後如果主管機關要求恢復原狀時，買方同意自行恢復依原規劃使用，並不得主張減少買賣價金或要求認何損害賠償」的補充協議書，但是地方法院還是以下列的原因判決建商敗訴，該民眾可以拿回已經繳納的300多萬元的購屋自備款。

一、建商製作的廣告文宣沒有寫明「一般事務所」，預售屋買賣契約書裡只有極小部分提到「一般事務所」，不符比例原則。 二、廣告裡的平面家俱配置圖裡都有列出客廳、臥室、餐廳等規劃，讓民眾誤認可以當做住宅之用。 三、此建案的樣品屋也是蓋成住家使用的樣貌，容易讓人認為可以合法當住家。

▲建案的廣告ＤＭ、樣品屋都是買賣契約書的一部分。

由這三點的內容可以知道，預售屋的廣告內容及樣品屋都算是買賣契約的一部分，所以不能有任何模糊、或讓民眾誤解而買錯房子的空間。不過法界人士表示，這個案子還可以上訴，如果下一個法官認為預售屋買賣契約書已經由民眾帶回家仔細審閱5天了、民眾又已經簽了「自行恢復原規劃使用」的補充協議書，可能以此認定民眾也要負擔部分責任。因此，建議想買預售屋的民眾不能只看、或太相信廣告文宣，把預售屋買賣契約書仔細地看清楚才是正道。