老屋風險清單4：老屋治理慢半拍 下一場悲劇會發生在哪？

文／朱福山

回到制度面，清單先亮起三盞紅燈──找誰處理不清、責任分不明、治理常不到位；四個案例的情節各異，但全指向「集合住宅治理多點同時出錯」的同一答案。

其中，最直觀莫過於居民面對「多頭對口」的折磨。要成立管委會必須跑都發局，消防安檢要對口消防局，若想爭取加裝電梯補助，還得找都更處，而外牆或結構安全又屬建管處職責。不同單位各自分工，社區代表疲於奔命，卻往往在公文馬拉松裡打轉。

責任分攤的失衡，也是一再浮現的困境。南港的案例就是典型，缺乏管委會時，政府只能將罰單直接送到個別住戶手中。責任落在少數人肩上，既不公平，也容易引爆矛盾。更麻煩的是，就算法律認定某些外牆屬於專有部分，單一住戶也難以自行處理，因為施工安全、工法一致與費用規模都超出個人可負擔的範圍。

最後，治理的真空往往隨時間延長而固化，變成長期黑洞。萬華經歷火災仍難以凝聚共識；公館的失序早已外溢到街區，連過路行人都受威脅；信義即使有安檢與政府公文強力介入，社區依舊陷在曠日持久的爭執裡。許多社區不是在制度健全下主動治理，而是在事故或罰則壓力逼近時，才倉促補破網。

制度催化與缺口

為了彌補這些困境，政府近年持續加嚴法規，希望透過公共安全與消防檢查，倒逼社區啟動治理機制。然而，即使規範逐步擴大，仍有巨大的監管黑洞無法補上。

依國土管理署規定，自2023年起，8樓以上集合住宅每3年必須申報一次公共安全檢查；今年起，6至7樓集合住宅也納入，每4年申報一次。另針對11樓以上「有危險之虞」建物，只要消防或避難設施任一項不合格，2年內必須成立管委會，否則最高可按戶裁罰20萬元，且可連續處罰。這些都是催化治理的機制。

但真正的黑洞，藏在數量龐大的5樓以下公寓。依《建築法》第77條，只有「供公眾使用」建築需定期安檢；「非供公眾使用」除非由內政部指定，否則政府無法強制要求檢查。劉獻文直言，這是台灣最大的安全黑洞：數量龐大、屋齡偏高、管委會設立率低，卻完全游離於制度之外。更何況，5樓以下公寓正是台灣最常見的居住型態──高屋齡與無治理的風險，被集中且放大。

《住展》建言：三策補黑洞

面對逐年累積的風險與龐大的制度盲區，我們能怎麼辦？答案，必須回到制度設計本身。《住展》提出三個方向，作為補強黑洞的起點。

政府若真要正視問題，第一步是明確的統一窗口。當居民面對多個主管機關、卻因職責分散而無法推動改善時，行政迷宮就會把社區的動能消磨殆盡；跨單位協調機制若能建立，社區才知道該找誰、怎麼做，許多卡關的問題才有打開的可能。

其次，是把資金變得透明且能被信任。報備後若能設立專戶、帳目公開，居民才會願意出資；願意整合的社區應該獲得資源支持，長期不作為的社區則需承擔代價。當金流清楚，治理共識才有可能生成。

最後，維護責任需要制度化。電梯加裝、外牆拉皮、耐震補強不應只是一次性工程，而納入管委會的長期節奏，透過定期推動與滾動檢核，讓社區持續修補與升級，不是每逢意外才匆忙補救。

當流程有窗口、金流看得見、維護有節奏，共識才有空間生成；少了這三把鑰匙，再多工程也只是應急。制度若繼續落空，悲劇還會重演。居住安全不能仰賴運氣，更不應待火警或「磁磚雨」發生後才追悔；下一次意外，很可能就在我們熟悉的街區。

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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 老屋風險清單4：老屋治理慢半拍 下一場悲劇會發生在哪？ 】