老屋風險清單1：火災、磁磚雨連環爆！六成老宅藏城市級危機

文／朱福山

今年8月底，桃園中壢一棟40年老宅深夜起火；違規加蓋與鐵窗鎖死封住逃生，最終奪走5命。數週後，新北永和頂溪捷運站旁，一棟大樓外牆磁磚無預警墜落，砸向人行道。

火災與磁磚墜落看似無關，背後卻是同一個病灶──老屋失修已從個案，變成日常風險。基隆、高雄林園、花蓮今年陸續傳出火警死亡；台北、中壢、台中、台南、高雄等地的大樓外牆剝落，也頻頻見諸媒體。以台北為例，主管機關幾乎每日接獲通報。

背後的答案，從一組數字看得出來。內政部不動產資訊平台顯示，全台住宅平均屋齡達64年，30年以上住宅逾554萬戶、占比五成九；在台北市，比例更達七成三。台灣已是「高齡住宅社會」：全台住宅存量已有近六成屋齡逾30年，台北則是每10戶約7戶住在老屋當中。

「建築沒有自癒能力。」台灣物業管理學會理事長郭紀子提醒，高齡建物若又缺乏管委會、長期沒有維護，消防、管線、外牆等問題便會快速轉化為公共安全風險；要讓管委會真的運作，前提是完成「報備」──向市府備查登錄管委會、以管委會名義開立專戶並定期公開帳目。

制度斷層的代價

眼前的危機，源自制度長年累積的斷層。

集合住宅治理的制度，是在重大事故之後才逐步建立。30年前震驚社會的台中衛爾康大火，奪走60多條人命，催生《公寓大廈管理條例》，讓社區治理開始制度化；直到2021年高雄城中城大火再奪40多命，才推動30年來唯一一次大幅修正，新增強制成立管理組織與自主維護的規定。

從衛爾康到城中城，制度多半在事故之後才跟進；這道時間差，正是今日風險的根源。尤其，條例誕生之前的大量老公寓，多半未建置管委會，也缺乏組織觀念；隨屋齡上升，這些建物長期遊離在制度之外。以台北為例，約200萬人住在沒有管委會的建築物 ，已接近全市人口的八成，治理斷層恐上升為城市級風險。

《住展》觀察到，這些風險就藏在社區的日常：制度反應慢，報備與責任分工不到位，金流也常卡住；最後，問題多半顯現在外牆、消防、管線上。把這些現象對照起來，就是一張老屋適用的「風險清單」。

黑洞中的社區

一旦管委會出現治理斷層，社區將無法籌措經費，消防、外牆、管線年久失修，看似正常的建築其實逐步崩解，安全因此被掏空；住戶各自為政、缺乏整合，整體力量分散；事故發生時沒有統一窗口，主管機關難以要求改善，最後就沒有人真正在負責。

令人遺憾的是，從衛爾康到城中城，超過一百條人命的代價，仍未換來徹底改革。郭紀子直言：「修法最好是主動，而不要再等人命去推動。」一次次悲劇帶來短暫驚醒，但制度總在亡羊補牢。即使有法可循，數百萬戶家庭依然缺乏有效治理。

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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 老屋風險清單1：火災、磁磚雨連環爆！六成老宅藏城市級危機 】