不動產法律系列！未成年人購屋的關卡不少

媒體近期報導一位買家想以未成年子女的名義買下房子，但是要求不讓配偶知道，負責牽線的房仲業者卻告知房子可以登記在小孩的名下，還可以取得房屋貸款，最後必然產生了購屋糾紛。事實上，法律有規定未成年人為「無行為能力」或「限制行為能力」，根本不能自己買房子，當然也不可能輕易取得房屋貸款。法界人士表示，類似案件除了凸顯民眾在購屋的時候，不能只聽相關業者或親友的論點，自己也要對購屋相關的法律知識有所瞭解才行。

▲早一點買房子或許是好事，但是未成人購屋可得好好認識相關的法律規定。

雖然民法裡的條文裡並沒有逐字規定「未成年不得買房子」，但是民法第12條明定未滿20歲就屬於未成年人，第13條第1項則規定「未滿7歲之未成年人，無行為能力」、第2項規定「滿7歲以上之未成年人，有限制行為能力」；另外在民法第76、77條還有規定「無行為能力人由法定代理人代為意思表示」、「限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許」。

換句話說，只要是未成年的子女要買房子或只是掛上不動產產權的名字，都必須要經過所有的法定代理人同意、簽章認可才行（日後未成年人要賣屋時也一樣），也就是父親、母親兩者都要簽字同意，即使是父、母親已經協議分居，也一樣缺一不可。如果未成年子女的父、母親已經辦妥離婚手續，那就由擁有監護權的一方簽字同意，未成年子女才可以自己名下擁有並登記不動產權狀。

▲未成年人的收入狀況不明，金融機構大多不受理相關的房貸業務。

不過有一種特例，可以讓未成年人不必經過法定代理人而買下或登記自己房子，那就是符合「已經登記結婚」的條件。然而，未成年人要符合這項條件並不容易，首先民法第980條規定「男未滿18歲、女未滿16歲者，不得結婚。」而且民法第981條也規定「未成年人結婚，應得法定代理人同意。」也就是必須同時符合這兩項規定，戶政機關才會受理未成年人的結緍登記手續，後面的買房子、登記不動產所有權才能成立。

未成年人房貸難成案
至於未成年人能不能申請房屋貸款？答案就是「不可能 !」銀行業者表示，任何人申辦房屋貸款的資格審查，一定脫離不了每個月薪資收入、工作年資、房貸所得收支比等項目，而未成年人的這些項目，沒有一個能夠過得了銀行的審核關卡，即使是未成年人提供了強而有力的保證人，大部分的銀行也會為了減少日後營運的風險，而直接婉拒這種未成年人的房貸案件。