如何保障交新屋成品與設計圖不符的權益?

[房地王/盧振池報導]
營造商或建設公司日前無預警宣布結束營業，原因是因成本或技術拖累公司財務而無法繼續經營下去。其實預售屋市場也會有類似這種情形，不過不是建商經營不下去，而是民眾擔心預售屋已經買下去，建商卻因為其他緣故而中途變更建案設計的情況。因此在購買預售屋之前，民眾該如何保障自身的權益？

▲台北藝文中心受制於施工難度高，目前工程已經暫時停擺。(台北市政府)

根據消基會的統計，「成品與設計圖不符」常常名列預售屋購屋糾紛的前5名。然而，有時建商也不是刻意要隨意變更建案設計及施工方式，例如打地基時遇到特別堅硬而無法克服的岩盤，為了避免延誤工期，而縮短地基打入岩盤的深度。

契約書要註明責任義務

「但是對於購買預售屋建案的民眾而言，夠深而穩固的地基或許正是當初購屋的主因」，法界人士表示，為了防範這種變更施工設計而在日後交屋時產生的糾紛，民眾在預售屋買賣契約書之中，就要註明「若有任何變更建築施工及設計涉及買方權益時，建商應負主動告知的責任，協議並徵得同意後始得為之」等字樣，而這「協議」二字便是為民眾預留如果建商變更設計而影響權益時，民眾可以減少交屋款項做為談判籌碼。

▲建案模擬的公共設施最常發生成品與設計圖不符的情況。

事實上，在建商提供的預售屋買賣契約書中，常常可見「為符合或因應相關法令規定，建商得保留建案變更施工、設計等權利」的條文，於是少數建商為了方便日後的銷售誘因，在廣告DM上寫出未來社區的公共設施有多好、多美、多豐富，但是實際到了民眾交屋後才發現「成品與設計圖不符」，美好的公共設施少了一大半，建商給的原因是「為避免違建疑慮」，擺明了當初給的廣告DM上的公共設施「僅供參考」，這樣除了成品與設計圖不符之外，還涉及「廣告不實」。

要求查看設計藍圖

另一個購買預售屋容易出現「成品與設計圖不符」的情況，則是民眾把廣告DM上的平面圖拿來和新交屋的隔局對照，結果發現兩者並不相符合，不是新成屋多了樑柱或雨遮等面積，就是傢俱擺進房間之後，根本沒有剩多少空間可用。建商的解釋通常是此廣告DM上的平面圖有註明是「傢飾擺設示意圖」，並不是實際交屋成品的對照圖。

▲要有標示各項空間尺寸的施工設計藍圖，才是真正能保障購屋者權益的平面圖。

其實建商說得也沒錯，因為實際建案施工、完工後向工務局申請使用執照都是依據建築師繪製的設計藍圖（或稱為「藍曬圖」），而不是廣告DM上的平面圖，因此民眾購買預售屋在簽訂買賣契約書時，應該請建商在後面附上購屋當層和此戶別的設計藍圖影本，上面還要有各項尺寸的標示，而不是只保留廣告DM，才能有效保障自身的權益。