不動產法律系列！產權信託不等於履約保證

前一陣子發生一些民眾買了預售屋建案，但隨後建商落跑、民眾求助無門的案例，更重要的是，在這些無法交屋的建案之中，有的具備了履約保證，有的則是把建物所有權交付了信託，但最後購屋民眾還是無法交屋，令民眾既無奈、又百思不得其解。

▲買預售屋建案時，要記得向建商簽訂履約保證。

針對這些原因及問題，法界人士表示，購屋民眾對「履約保證」、「交付信託」普遍有所誤解，以為買預售屋建案只要簽了履約保證或產權交付信託，就可以保證房子一定能交屋。實際上，「交屋」和「履約保證」是兩回事，「交屋」和「信託」更是不一樣的意義，民眾千萬別在預售屋買賣契約看見「信託」二字，就以為購屋有了萬全的保障。

以前一陣子在桃園市爆發的建商突然跳票、預售屋蓋到一半無法交屋的案例來看，有些購屋者在買賣契約書裡看見「建物所有權信託予XX建築經理公司」等字句，就以為這次的購屋買賣契約可以得到第三方公司信託的保證。事實真相則是，這個建案的房屋所有權已經先抵押給這家建築經理公司、換取開工的資金，在建設公司還沒有付完欠款給這家建築經理公司之前，房子當然不會過戶給買家。

▲建物所有權是否已經被抵押出去？民眾可以向地政事務所查詢。

換句話說，民眾要看清楚的是：這一條「建物所有權信託予XX建築經理公司」的條文並不是「履約保證」的意思，而是「建物所有權已經落入他人之手」的意思，一旦建商落跑或財務出現問題而使得房子蓋不下去時，承攬蓋屋工程的承包商也拿不到貨款、也是受害者之一，但是這家建築經理公司有優先處理抵押品的權利，已經付出購屋款項的民眾當然容易落得求償無門的下場。

遇到這種情況時，建經公司、施工包商和購屋民眾都是受害者，解決之道是三方面要一起坐下來談談，購屋民眾可能被迫要再多付額外的購屋款項，讓這個建案能夠繼續完工，才有後續交屋、搬進新家的機會，日後大家再聯合起來向落跑的建商追訴法律責任。

▲履約保證不等於100%交屋，買屋還是找信譽卓著的建商比較可靠。

由此可知，購屋民眾常以為簽了預售屋「履約保證」，就是房子一定會順利地交屋到手上，但實務上是有「履約保證」的預售屋建案，如果因為建商的因素而讓房子蓋不下去時，最終的結果有可能是「退還已繳納的屋款給民眾」、「找別家建商繼續再蓋，但民眾可能要多付錢」或是「建商獲得資金繼續蓋完，但延遲交屋」等多種情況，一切結果還是得視履約保證的內容及形式而定