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2024-06-19 | 房地王新聞

十年房價漲幅驚人!人非主因、關鍵在這裡!

自從Covid-19疫情結束、全球經濟復甦之後,國內的投資市場也開始逐步復甦,不只股市加權指數屢屢創下歷史新高點,房價更是出現明顯的漲勢,累計近十年來,六都各地的平均房價漲幅多達18~90%。


然而,在加薪有限、物價大漲的情況下,許多民眾以及房市專家不禁開始懷疑:錢越來越薄、民眾的購屋能力節節下滑的情況下,房市現在的大漲市況會不會是另一個泡沫的開始?



十年房價漲幅驚人!人非主因、關鍵在這裡!
▲國內房價這一年漲很多,許多民眾擔心這是否為另一次的泡沫危機?


要回答上面的問題,必須先瞭解房地産業是一國的火車頭工業,也是最標準的內需型産業,因為房地産業涵蓋了上游的水泥、鋼鐵、瓷磚…中游的建築、營造、運輸...下游的廣告行銷、裝潢、家具、房仲...等,當各行各業的原料、人力成本上漲時,房地産的價格很難不漲,但是房價的漲跌也涉及了其它很多因素,尤其要注意以下幾個重點:


一、遷入人口數非直接因素


從內政部實價登錄的數據顯示,近十年來,台中市淨遷入人口數増加了10萬人、桃園市増加了近20萬元,但是台中市平均房價漲幅是57%,遠高於桃園市的40%;在南部二都方面,台南市近十年來的淨遷入人口數只増加1萬多人,高雄市甚至減少了1萬4000多人,但是台南市的平均房價卻大漲90%、高雄市也有65%的漲幅。



十年房價漲幅驚人!人非主因、關鍵在這裡!
▲台南、高雄二都的房價漲幅遠遠超越人口數增加幅度。


反觀淨遷入人口數呈現負值的台北市,近十年淨遷入人口數減少了21萬人,房價卻還是上漲了將近18%。以此可知,並非遷入人口數比較少、房價就漲得比較少,反而過去房價漲比較少的地區,房價更容易出現補漲的效應;但是房價已經很高的地區(例如台北市、台中七期),人口數成長、房價漲幅一定就會受到比較大的壓抑。


二、科技園區帶來錢潮


俗話說:水往低處流。民眾投資、置產的「錢」也是一樣的道理,它不會一直在原地旋轉,而是會選擇放在房價比較低、或漲比較少的區域,房子離市區的距離不是問題,將來上漲、獲利的空間才會更大。


最明顯的例子就是台南、高雄兩市近10年來的房價大漲,主要就是受惠於新的科技園區的興建以及廠商進駐,房市投資者、置產族、自住客紛紛前往離市區比較遠的重劃區去購屋,讓原先重劃區房價基期較低的價格及漲幅,現在反而呈現大漲、強強滾的榮面。



十年房價漲幅驚人!人非主因、關鍵在這裡!
▲重劃區的房價因為比較低,使得房價的漲幅比高價位的市區房價漲幅來得高。


首購族買這一類離市區比較遠的房子時,找每寸地點都要想著我...就要成家了,「就算距離很遠,心情也很期待著夢想成真」-快樂交屋的那天。


三、股市先走、房市跟進


房地産和股票相比,屬於總價偏高、但是穩定性、實用性也比較強的商品,因此當民眾或法人機構從股市裡賺到高額獲利時,通常會把這些資金轉移到房地産身上,所以當股市行情漲不上去、甚至下跌時,房市還可能繼續平穩向上,所以暫時別擔心房市變成泡沫囉!




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