打破購屋舊思維！先算錢、再選房

過去的房價沒有現在貴到令人吃手手，所以當時五年級生（指50幾年次以前的人）買房子的順序大致上是：先選好房子的地點要買在哪裡（大多是現居處的附近），然後考慮要買多大的坪數、房型產品，最後再看這間房屋總價、自備款要多少、付款方式...自己能不能負擔得出來。

很早以前的民眾買房子之所以會把「自備款、房貸金額、付款方式...」放到後面一點再來考慮，那是因為當時大部分銀行能給的房屋貸款條件都是「三成自備款、沒有寬限期、20年貸款期限...」比較制式化的條件，最大不一樣的就剩下房貸利率的高低而已。

▲以前的房貸項目選擇性不高，現在則是房貸項目五花八門，令人眼花撩亂。

房價近30多年來慢慢高漲之後，政府、銀行為了讓民眾能減輕初期的購屋負擔，剌激購屋動機，買房子的付款、貸款方式...等等就變得更多樣化發展，例如不僅出現了房貸還款寬限期（只繳利息、暫不繳貸款本金），還從3年的寬限期拉長到5年、房貸分期的年限也從20年一步步提高到30年、甚至是40年。

這次政府推出的「新青年安心成家優惠房屋貸款」會造成房市的購屋熱潮，就是寬限期拉長到5年、房貸年限更拉長到40年，繳房貸的錢直接砍半，青年們購屋的意願就爆發出來了。

所以現在的房價漲這麼多、總價這麼貴，大部分人買房子的順序變成是：先看自備款有多少錢、有沒有長輩能幫忙出一些、房屋貸款利率是多少、還款寬限期有多久、一個月能繳多少房貸金額，然後去找可以接受來回通勤時間的購屋地點、區域，最後才去選擇這些地點的建案坪數、房型產品。

▲購屋前的準備自備款是最難的關卡，除了依靠慈善長輩幫忙，就是省錢、存錢、投資...別無他法。

其實這樣「先算錢、再買房」的做法是對的，可以避免自己去買了財力負擔不了的房子，尤其能不使用「房貸寬限期」就儘量別用，因為房貸寬限期就像「包了糖衣的苦藥」，以房貸利率2.11％、房貸金額1000萬元、5年寬限期、20年房貸期限為例，寬限期每個月只要繳利息1萬7583元就能買房子，真的很甜、很輕鬆，但是一旦寬限期過了，每個月的房貸金額就會大幅増加到6萬4859元，購屋苦藥的感覺就會讓人很難生活下去。

想要避免嚐到這個「包了糖衣的苦藥」，有以下幾個方法：
第一、對於銀行推銷房貸寬限期的話術，不能心軟，拒絕完全配合，否則日後痛苦的就是自己。所以要堅決跟銀行說：我要申辦「無寬限期」的房屋貸款。日後就不會再煩惱糖衣、苦藥的這些問題了。

第二、如果你面對沒有寬限期的每個月繳房貸金額，繳款壓力真的大到繳不出來，那就代表你買的房子可能坪數太大、地點太好、屋齡太新，導致購屋總價、房貸太多。所以上述選屋的各個項目只要各妥協2／3的目標，如此一來，不使用房貸寬限期也會減輕很多繳款壓力的。

▲為了降低房貸繳款壓力，不妨先買比較遠、稍微舊、略為小的房子。

第三、已申辦有寬限期的房屋貸款的民眾，在你不必還本金的寬限期期間，要強迫自己每個至少存下一、兩萬元，再把這些錢拿去投資年配息率達到10％的基金（ETF)。等到5年的房貸寬限期結束之後，這些錢至少可以減輕2～3成的繳房貸壓力。