《台灣都市更新真相震撼曝光》4個顛覆想像的秘密

《台灣都市更新真相震撼曝光》4個顛覆想像的秘密

前言：當熟悉的街景正在消失

你是否也注意到，台北街頭那些我們習以為常的地標正悄悄消失？曾經矗立在忠孝東路四段的台北神旺大飯店拉下鐵門，中山北路上的台北國賓大飯店也啟動改建，這些不僅僅是飯店的謝幕，更是一場席捲全台的都市變革序曲。

這並非單一事件，而是一股由驚人的經濟誘因與政策力量共同推動的巨大浪潮。從老飯店紛紛「砍掉重練」，到深植人心的「一坪換一坪」都更迷思，背後隱藏著許多你我不知道的關鍵動態。本文將為你深入剖析，揭示正在重塑台灣城市樣貌的四大驚奇現象，帶你理解這場都市轉型背後的真實面貌。

1. 砍掉重練的飯店：疫情後的意外新藍海

近年來，台北市至少有14家老字號飯店，包括神旺大飯店、六福客棧、西華飯店等指標性建築，都選擇了「砍掉重練」這條路。這股風潮的背後，反映了旅宿市場的結構性轉變。

新冠疫情改變了觀光市場生態，來台旅客未能顯著復甦，加上地價、水電、人力等營運成本不斷攀升，讓許多老飯店的經營壓力日益沉重。與其苦撐，業者發現將位於精華地段的資產轉型為高價值的住宅或頂級商辦，反而能創造驚人的資產增值。

例如，台北馥敦南京館改建為住宅與飯店的複合式大樓，其住宅部分預售價創下每坪156.6萬元的區域新高。台北國賓大飯店則與建商合作，改建為包含頂級飯店、商辦與豪宅的複合式大樓，其住宅部分在開賣後迅速完銷，周邊房價更已站穩每坪200萬元以上。這場資產活化的浪潮，已成為飯店業在後疫情時代找到的意外新出路。

商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰分析指出，後疫情時代的觀光旅遊市場疲軟、營運成本高漲與勞力短缺等因素，共同將許多知名飯店推向了透過「危老」或「都更」進行重建的道路。將資產轉型為住宅或辦公大樓，已成為老飯店資產重生的一片「新藍海」。

2. 「一坪換一坪」的迷思：為何你的都更夢可能無法實現？

在都市更新的談判桌上，最常聽到地主的一句話就是：「我只要求1坪換1坪。」這句話聽起來合情合理，卻是都更整合過程中最根深蒂固的迷思。

要破解這個迷思，必須先釐清幾個關鍵現實：

• 迷思一：室內坪 vs. 權狀坪

地主口中的「一坪」，通常指的是實際居住的「室內面積」。然而，都更談判的基礎是權狀上登記的「總坪數」，包含了陽台與公共設施。

• 迷思二：舊公寓的低公設 vs. 新大樓的高公設

數十年前的老公寓，公設比可能只有5%；但根據現今的消防、無障礙設施法規，新建大樓的公設比普遍高達35%以上。這意味著，若想換回同樣25坪的室內空間，新屋的權狀坪數可能需要擴大到38.5坪。

• 核心關鍵：都更換的是「價值」，不是「面積」

都市更新的核心精神是「等價交換」。一間價值2,100萬的老公寓，透過都更換回一棟價值4,000萬的新豪宅，資產價值已大幅提升。堅持「面積不變」的同時，其實是期望「用一間老公寓換回一棟新豪宅」，這在多數情況下並不現實。

都市更新研究發展基金會執行長麥怡安一針見血地指出：「真正危險的，不是不能換1坪，而是大家都以為自己能換1坪。」

3. 政策急轉彎？超高效率的「危老條例」將把飯店、商辦拒於門外

那條催生出前述「老飯店改建潮」新藍海的關鍵政策——效率極高的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱「危老條例」），如今正醞釀著一場可能關上大門的驚人轉變。

危老條例自推行以來，成效遠超傳統的都市更新。截至今年9月底，全國危老重建計畫的累計核准案已達4,608件；相比之下，都更的累計核定案件僅1,265件。危老條例之所以廣受歡迎，關鍵在於其審核流程快速，平均僅需半年到一年，對於產權單一的飯店或商辦來說，是重建的最佳途徑。

然而，內政部研擬的修法草案，計畫未來將危老條例的適用對象限縮於「住宅使用比例須達2/3以上」的建築。這項改變意味著，未來飯店、純商辦、學校等非住宅類型的建築，將被排除在這條重建快車道之外，直接衝擊方興未艾的老飯店改建潮。

鄉林集團董事長賴正鎰指出，若老飯店被迫改走動輒耗時5至8年的都更管道，不僅拉長開發期，也將提高成本，最終影響重建意願，這股改建潮恐將消失。

4. 幕後的無名英雄：破解都更難題的「危老推動師」

當全台許多縣市仍在為都更整合的牛步化所苦時，苗栗縣卻找到了一條破解難題的蹊徑。他們效仿台北市，建立了「危老推動師」制度，成為目前全國唯二擁有此官方機制的縣市。

這群推動師扮演著整合者與協調者的角色，穿梭在複雜的產權與行政流程之間，成為推動老屋重建的關鍵力量。成效十分驚人：

• 成果卓越： 苗栗縣至今核准的危老案件中，有高達67%（47件）是在推動師的協助下完成。

• 效率提升： 數據顯示，有推動師介入的案件，核准效率平均提高了約20%。

• 整合奇蹟： 曾有開發商在推動師的協助下，僅僅花了三個月，就成功整合了超過80戶居民，啟動了一個停滯多年的社區更新案。

苗栗的成功經驗證明，都市更新最大的瓶頸往往不是技術或資金，而是「人」的問題。透過建立專業的輔導機制來化解分歧、引導溝通，或許是其他城市值得借鏡的解決方案。

結論：在變與不變之間，我們期待什麼樣的城市？

台灣城市的轉型，是一場複雜的多方角力。它不僅有飯店改建潮所反映的市場經濟邏輯，也有「一坪換一坪」背後根深蒂固的民眾期待；不僅受到「危老條例」修法等政策方向的牽引，也仰賴著像苗栗「危老推動師」這般務實的地方創新。

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資料出處 | 台南市都市更新學會
立案字號｜南市社團字第1120476385號
會所住址｜臺南市安平區健康路3段216號
理事長｜劉鎧華博士