選後房價難暴漲但也跌不動 全台7都房市將現明顯差異

文／朱福山

面對瞬息萬變的國際政經局勢，尤其今年又是全球大選年，新賴政府未來4年將如何帶領台灣，推動台灣經濟持續成長，將牽動購屋民眾、投資人情緒與決策方向，面對選後台灣房地產的租賃、投資、全台房市走勢又將如何？

多數房地產專家一致認為，總統選舉結果賴清德當選，預期既有房市各項調控政策將延續，包含「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」、「預售屋禁轉」、「央行限貸令」、「囤房稅2.0」等，壓抑房市過熱的措施都將繼續對房市產生影響。

租賃、投資市場 綠色轉型將是主軸

首先，來看選後針對租賃市場、投資市場，世邦魏理仕研究部的觀察：不動產升級需求、謹慎擴張態度及綠色轉型動力將是2024年整體不動產租賃市場發展的共同主軸。

世邦魏理仕認為有鑑於地緣政治風險可能升高，短期內外商在台新設立公司之家數難以快速增長，而已在台外商的租賃需求將維持平穩；零售店面方面，近來台北市主要商圈空置率逐漸下降，預期台北沿街店面平均租金將在未來3至6個月內觸底反彈，2024全年增幅估計約4.5%；而工業與物流租賃需求將維持穩健，預期現代化物流與符合ESG規範的生產空間，較有機會吸引付租能力高的廠商。

針對投資市場，去年台灣大型不動產交易（含土地及商用不動產）中，外資購買金額僅占3%，顯示台灣不動產市場將持續由本土買家主導。展望2024年，世邦魏理仕研究部預測，全台大型不動產交易總額年減率將介於0%至5%之間，主要受到去年商用不動產市場基期較高的負面影響。

考量新政府將於5月份正式就職，未來數月市場情緒將偏向觀望，而央行貨幣政策趨於明朗，將促使不動產投資人逐漸調整評估標準，有利下半年交易活動增加。

至於土地交易的表現，隨著政府推出各項打炒房措施，全台土地交易市場成交量已連續2年呈現雙位數衰退，近期房市又進入交屋潮，部分建商營收攀向高峰，預計今年少數建商將重啟增加土地庫存計畫。

房價不會續暴漲 不用急著搶入場

不過，從歷史經驗發現，總統大選後，因新政府積極求表現拉抬經濟、擴大建設等因素，過往大選後全台房價出現「普漲」機會高，因此既有政策的延續恐怕還無法使房價出現明顯下跌。

元宏不動產加值服務平台總監陳傑鳴說「今年房市應該不會繼續爆漲，民眾不用因需要而急著搶買房。」就他長期觀察房市，主要歸納原因有3，第1、近年房價漲太多，但房價上漲是需要基本面支撐，無法無限制上漲；第2、政府管制下，目前投資客出場，房價缺乏大幅上漲的推動力道；第3、目前建商餘屋量大，買氣仍有跟不上供給的問題。

因此，雖然選後不確定因素消除，還有新青安、建設、拚經濟等利多有利房市發展，但因政府房市調控措施仍未鬆手，估計2024年全台房價暴漲態勢將難以延續，但也跌不動。

7都房市將現明顯差異

然而，放眼全台，整體房市表現又將如何？從事房地產20餘年的漢華機構研展部副總經理管清智說「房市終將回歸市場基本面，呈現『價緩漲量續縮』的末升段格局，預估上半年優於下半年」，他認為7都將現明顯差異。

首先，台北市缺乏自住剛需撐盤「價最弱量續縮」，新北市則有微型化房型撐盤「價穩量持平」；而七都中最強的當屬桃園市，房價凹陷區「價量齊揚」，大新竹受惠於外溢效應，蛋白殼優於蛋黃「價穩量持平」；台中市購買力強客源結構多元且廣「價漲量持平」，台南市房市修整以盤待變「價平量縮」，高雄市綠色執政示範都建設議題、高科技群聚，北高雄「價量齊揚」！

綜觀以上房市專家對於各區房市表現預測，今年推案量表現又將如何？住展雜誌發言人陳炳辰認為，延續現有政府的新青安、打炒房，以及社會住宅的概念，觀察較偏向政策穩定性所帶來房市不受干擾，符合預期讓房市走出過去一年的不確定性，往利空出盡的偏多情勢邁進，且房貸利率也有凍升趨勢，加上去年已見購屋歸隊徵兆，移轉棟數保住30萬的象徵性關卡，推估今年建商將大舉推案。

從內需問題找未來方向

最後，2024年是史上最大的選舉年，全球將舉行70多場的選舉，台灣因應未來世界局勢的變化，又該如何在國際情勢變動下，從內需市場找到未來發展方向，有賴新任領導人給予協助與資源整合，尤其房地產又是經濟火車頭，針對建設業而言更至關重要。

中華民國全國建築師公會理事長崔懋森，同時也是新北市建築師公會理事長，在此次總統大選過程中，針對專業技術多次提出建言與觀察，認為應提升至產業制度面的角度來看市場供需問題，並探究現象後面的原因，包括都會區土地供給不易、缺工缺料及老屋都更危老改建難以整合等。

尤其缺工問題更從工地施工端，已蔓延至上游的設計規劃端，極須提高薪資及改善工作環境來吸引年輕人力的投入，層層提升成本的結果，恐會反映在末端售價條件上；再者對於節碳淨零級及ESG永續發展的期待，更有賴建設界及工程界重新檢視現今生產流程及管理制度，如何能夠對於企業社會責任及環境永續議題作出貢獻。




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