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2024-02-24 | 住展房屋網

選後供給擴張 遞延買盤再觀察

選後供給擴張 遞延買盤再觀察

文/施絢傑 攝影/羅劍明

新年伊始,國內政壇大戲–總統選舉投票即刻登場;雖然過程中中共政權介選傳聞不曾間斷,期間還發生對岸發射衛星火箭,國防部發出警訊,英文版誤植為飛彈的烏龍事件,但最後選舉終能圓滿落幕,由現任副總統賴清德勝出。

有趣的是,這次選舉打破了歷屆以來幾個所謂魔咒。首先,當然是八年執政後必丟執政權的慣例;另外,賴清德還是歷來第一位曾任副元首,爾後當選總統者。

選舉前夕 買氣依舊順遂



無獨有偶,這次國內房地產市場也打破過去每逢選舉,買氣幾乎必明顯受衝擊的經驗法則;究其原因,新青安專案當然居功厥偉。此外,以往總盛傳有所謂返鄉投票後順道看房,甚至出手購買的短期特殊客源;但這次則幾乎沒有業者提及。

當然,這次選前買氣維持一定水準,恐怕也和選戰過程迥異往年,空戰熱度遠高於陸戰,讓人感受不到選舉氣氛脫不了關係。實際觀察仍可發現,不少原本的建案看板位置,還是暫時讓給候選人,也有部份新案藉機延推或強銷,案場看屋組數也稍下滑,但成交並沒有明顯降溫。部份業者見狀,甚至逆向操作、搶先進場銷售,使得去年第四季市場呈現檯面上觀望濃,檯面下熱呼呼的奇特狀況。

儘管出現以上情況,但目前看來,選後依然將出現遞延推案潮,而且重點熱門區依然是老面孔,也就是這幾年佔據市場焦點的重劃新興區。更令人玩味的是,熱門區名單,和內政部年前公布的待售新屋量多區,重疊度甚高,諸如板橋、新莊、三重及龜山、中壢等。

遞延推案 重案區老面孔



先看新北,板橋江翠北側重劃區可說再起爐灶;橫跨新莊、泰山的塭仔圳重劃區,總面積超過四百公頃的公辦區塊仍未啟動,看起來上半年還是以自辦港泰段為核心。另外,這兩年的超級重案區三重,今年供給仍持續擴增,當地推案熱度將還會維持高檔好一段時間。

往南來到桃園,焦點則似乎從中路、小檜溪或高鐵青埔等前後期高知名度重劃區,慢慢轉移到機捷A20重劃區等新面孔。另外,沉寂很長一段時間的內壢地區,也將出現久違新案,據悉是由合環機構推出,量體超過三百戶。

新屋門牌,實際位屬大過嶺地區,和高鐵特區關係更密切的頭洲段,也出現歷來最大規模案『盛竑時代』,量體超過250戶;更重要的是,牌價據悉超過30萬元/坪,這當然是該區段大樓新高。

選後供給擴張 遞延買盤再觀察

房價漲不停 低總小宅續夯



沒錯,去年北台灣整體房價漲翻天,而從目前各種跡象判斷,至少今年第一季前,還沒有減緩跡象。重案區如龜山A7或二重重劃區就不用說,另外如塭仔圳港泰段,近期新案開價便一路朝六字頭挺進,不過同時間消費者認知單價,大概還在50萬元出頭。

說起房價如天高,沒有其他區域能和台北市比;但比近一、兩年漲幅,新竹當然還是「叫我第一名」。今年看來也是再接再勵;竹北斗崙台科大重劃區在地知名坤山建設新案,據了解牌價就將站上七字頭,當然又是區段新高。

北上看到這幾年推案甚稀的基隆,也不甘寂寞;茂德港區北側新案『海揚V1』,官方說法是選後才賣,但去年底就有消息曝光,據稱高樓層戶牌價抬到六字頭!12個行政區通通出現百萬元以上牌價的台北市,也應該還會延續過去兩、三年,單價持續居高,供需都處低檔的狀態。

價格持續拉高之下,估計低總小宅還是會霸占今年市場主流好一段時間;相對地,透天產品勢力範圍當然持續潰縮,連宜蘭也無法倖免。以新北來說,就只剩下特殊地目之新店華城,及極偏遠的北海岸三芝等還算是透天市場。

桃園更明顯;前幾年還算透天市場的觀音、新屋,透天推案也愈來愈少;觀音現在只剩臨海的大潭,及新屋都市計畫區周邊,還能買得到透天新厝。大園客運園區原本大樓和透天推案還近乎一比一比例,這一兩年新案也幾乎都變成大樓,原因當然和區域新案開價,已幾乎拉高到30萬元/坪以上直接有關。

將現遞延買盤? 得打上問號



綜合以上,選後遞延供給潮的確風雨欲來,價格也繼續墊高;但同時間市場上也盛傳將現所謂的遞延買盤,是否為真,則還要再觀察。畢竟選前半年內,買氣並沒有下滑,甚至不少自住客趁著新青安專案搶進場;既然基期沒降,出現所謂遞延或反彈的機會,當然就減低不少。

今年甲辰龍年,易學上稱其為「轉折之年」;但看起來,房市端出現變化或轉折的機率暫時不大;主要是利率維持低檔,看守內閣也應該不會出什麼新招。所以,就算所謂遞延買盤沒出現,第一季乃至上半年,應該還是會維持一定交易熱度。目前基本面變數,首先還是價格,再來是供給持續擴張且分布不均;另外,520賴就職前,兩岸及國際政經局勢,則是唯一會影響買方的外部變數。

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