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2024-06-09 | 住展房屋網

新型態購屋詐騙興起 源頭防堵五步驟

新型態購屋詐騙興起 源頭防堵五步驟

新型態購屋詐騙興起 源頭防堵五步驟
房屋交易進行前,民眾可向地政事務所申請「地籍異動即時通」服務,當房屋有異動狀況,系統就會通知原所有權人。圖非文中案件發生所在地。


最近,有許多的假代理人詐取買屋人錢財或賣屋人房地的案件發生,由於現在許多賣房子的賣家,因為過於繁忙,無法親自處裡房屋買賣的事務,通常都會委託代理人協助,導致這類型的詐騙案件在近年不斷增加。

文/謝彥安



日前新北市就曾發生一案例,一名仲介因賭博導致負債累累,誆騙買賣雙方,該仲介先向賣家稱已找到買家,索取權狀、印鑑章後,也誆騙買家及承辦地政士,強調房屋是借名登記,他自己才是所有權人,將價金匯給他即可。事後賣家發現沒有拿到價金,事情才曝光。




實務上也有代理人到地政機關,謊稱遺失房屋所有權狀申請補發,之後以房屋所有權人自居並移轉房產與他人的情形,賣家的房產就在不知不覺的情況下,變成他人的!



上述行為牽涉的法律問題



刑法:上述代理人的行為,已經構成了刑法的詐欺罪,同時如果代理人到地政機關移轉房屋所有權,這個則是會觸犯刑法第二一四條《使公務員登載不實》罪。




民法:首先,房屋買賣,這個動作在民法上區分為債權行為和物權行為,簽訂契約這個是債權行為,交付房屋並登記所有權,這個則是物權行為。




債權行為,依法院實務見解,不以有實際所有權為必要,所以即便這個代理人他不是房屋所有權人,債權行為還是成立。




物權行為,就不一樣了,必須要由所有權人的行為才有效,上述代理人僅為代理,他移轉房屋所有權的行為是一個無權處分的行為,物權行為的效力未定,必須原所有權人事後追認才有效,如果所有權人事後沒有追認,物權行為就會歸於無效。




代理人收取價金,但是並沒有交付價金給賣方,這個已經構成民法的不當得利,賣家可以要求代理人返還價金,同時,代理人亦侵害賣家的房屋所有權,可以依民法侵權行為要求損害賠償。



從源頭防堵做起



民眾面對新型態購屋詐騙,又該如何避免上述的情況發生?下面這幾點可供參考。
尋求代理人時,務必訂立契約,劃分代理權限(如:代理人僅協助帶看房屋、尋找買家、刊登廣告等事宜),以避免代理人濫權,而且契約違反約定也會有違約金的問題,後續如果出問題了要尋求法律途徑,也有契約可以證明。




在交易進行前,可以向地政事務所申請「地籍異動即時通」服務,萬一真的不幸遇到詐騙,只要房屋狀況一有異動,系統就會通知原所有權人,可以及時發現及時挽救;申請方式可以到最近的地政事務所,就近申請或線上申請,申請過程簡便,只要填寫申請書並配妥相關證明文件即可,而且不用任何費用。
權狀印鑑,不要隨意交付,這樣才能避免代理人胡作非為。




在交易時,可採「雙地政士制」,即買賣雙方各自找自己信任的地政士,由雙方的地政士共同完成土地權利移轉,大多數的民眾都會以為一宗房屋買賣只能有一個地政士,其實法律沒有強制規定只能有一個,雙地政士這樣可以多一重保障。也要注意地政士是否有執照,這部分可以上內政部地政司的網站查詢。




簽履約保證契約,這樣訂金、簽約款及尾款就會在指定的銀行戶頭,由銀行進行保管,直到交屋後,銀行才會將款項提撥給賣方,這樣自然不會變成代理人中飽私囊的情況,而且也是對買賣雙方都有保障。
房屋買賣,對於任何人的人生中都算是一件大事,務必用更謹慎的態度去面對,多查證,這樣才不會吃虧。【作者為執業律師/法院調解委員/國立台灣大學兼任講師】



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