謝絕問題房客 房東可做的二三事

隨著現代越來越多人租屋，時有耳聞這種積欠租金不還，甚至把房子狀況搞得一團糟的房客，最無辜的莫過於需要花費金錢及心力將房屋恢復原狀，而且還要想辦法透過訴訟來請求房客返還積欠租金的房東了。

這時可能會有人會問，有什麼辦法可以防患未然？如果已經出租了，那又有什麼辦法，可以把問題房客請出去？

法律上，如果是正在找房客的房東，可以從幾個地方來防範：

請租客提供名片

可以設法請租客提供上班地點的名片，除了可過濾是否會付不出租金，也可以警覺租客會不會把房子作為非法用途（例如將租屋處作為賭場、或性交易場所等）。

因為曾有房東明知房客租房子是為了經營賭場，還以高價出租給開設賭場的房客，結果被依賭博罪起訴的先例（參台北地院110年度易字第1051號刑事判決）。

從契約方面著手

可以將租約公證，而租約公證的好處是，萬一後面租約期滿，房客賴皮不走的情況下，可以直接強制執行（參公證法第13條），毋須經過冗長的訴訟程序，既省錢也省上法院的時間。

與包租管業者合作

這個方式對於一些想要出租房子，但卻苦於沒有時間管理房子的房東青睞，通常包租代管業者也熟知相關租賃法律，可協助房東篩選及管理房子，而且如果碰到有積欠租金的情況，也會協助房東處理。

事前拍照存證

在把房子交給房客前，先拍照，以避免日後因物品損害，無法釐清是否為人為破壞，導致後續如確定為人為破壞的話，求償無門。

法律上，如果已經租給疑似問題房客的話，給房東的對策方式：

已有明確證據

如果已有證據證明房客，把房子作為非法用途（例如賭場、或性交易場所等），依據土地法第100條第4款，房客如果有以違反法律的方式使用房屋，房東是可以收回房屋的。

積欠租金

依據民法第440條的規定，房東必須要先催告房客，房客於催告之後，還不繳房租，房東才可以跟房客終止租約。

另外需注意，房客必須要欠繳超過2個月以上的租金，房東才可以在催告後行使終止契約的權利。催告的方式，建議是以存證信函方式來催告。

這邊也要提醒房東，千萬不要因為房客積欠費用，就以斷水斷電或是找鎖匠開門，把房客的物品搬出的方式來對付房客，因為有房東用斷水斷電的方式逼租客繳租金，結果被判刑的先例（參台灣高等法院高雄分院96年度上易字第149號刑事判決），不要因為一時的衝動，而讓自己背負刑責。

把房子狀況搞的一團糟

依據民法432條規定，房客須善盡善良管理人的義務，保管所承租的房子，一旦租客把房子搞的一團糟，房東當然可以以違反民法第432條，向房客請求損害賠償，通常賠償的範圍為被房客破壞的裝潢、家具，如果房客有遺留垃圾，也可向房客請求派人清運垃圾的費用。

最後，對於一個房東來說，要把房子出租出去，就像是女兒要出嫁一樣，當然不希望碰到問題房客，如何以法律上的手段，來謝絕這些問題房客，確實為房東可以把握的事情。【作者為執業律師／法院調解委員／國立台灣大學兼任講師】

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