謝絕問題房客 房東可做的二三事
今年5月,新北市三重區一對租客情侶積欠租金7個月後,落跑消失,留給房東滿屋垃圾,以及骨瘦如柴的13隻貓……
隨著現代越來越多人租屋,時有耳聞這種積欠租金不還,甚至把房子狀況搞得一團糟的房客,最無辜的莫過於需要花費金錢及心力將房屋恢復原狀,而且還要想辦法透過訴訟來請求房客返還積欠租金的房東了。
這時可能會有人會問,有什麼辦法可以防患未然?如果已經出租了,那又有什麼辦法,可以把問題房客請出去?
法律上,如果是正在找房客的房東,可以從幾個地方來防範:
請租客提供名片
可以設法請租客提供上班地點的名片,除了可過濾是否會付不出租金,也可以警覺租客會不會把房子作為非法用途(例如將租屋處作為賭場、或性交易場所等)。
因為曾有房東明知房客租房子是為了經營賭場,還以高價出租給開設賭場的房客,結果被依賭博罪起訴的先例(參台北地院110年度易字第1051號刑事判決)。
從契約方面著手
可以將租約公證,而租約公證的好處是,萬一後面租約期滿,房客賴皮不走的情況下,可以直接強制執行(參公證法第13條),毋須經過冗長的訴訟程序,既省錢也省上法院的時間。
與包租管業者合作
這個方式對於一些想要出租房子,但卻苦於沒有時間管理房子的房東青睞,通常包租代管業者也熟知相關租賃法律,可協助房東篩選及管理房子,而且如果碰到有積欠租金的情況,也會協助房東處理。
事前拍照存證
在把房子交給房客前,先拍照,以避免日後因物品損害,無法釐清是否為人為破壞,導致後續如確定為人為破壞的話,求償無門。
法律上,如果已經租給疑似問題房客的話,給房東的對策方式:
已有明確證據
如果已有證據證明房客,把房子作為非法用途(例如賭場、或性交易場所等),依據土地法第100條第4款,房客如果有以違反法律的方式使用房屋,房東是可以收回房屋的。
積欠租金
依據民法第440條的規定,房東必須要先催告房客,房客於催告之後,還不繳房租,房東才可以跟房客終止租約。
另外需注意,房客必須要欠繳超過2個月以上的租金,房東才可以在催告後行使終止契約的權利。催告的方式,建議是以存證信函方式來催告。
這邊也要提醒房東,千萬不要因為房客積欠費用,就以斷水斷電或是找鎖匠開門,把房客的物品搬出的方式來對付房客,因為有房東用斷水斷電的方式逼租客繳租金,結果被判刑的先例(參台灣高等法院高雄分院96年度上易字第149號刑事判決),不要因為一時的衝動,而讓自己背負刑責。
把房子狀況搞的一團糟
依據民法432條規定,房客須善盡善良管理人的義務,保管所承租的房子,一旦租客把房子搞的一團糟,房東當然可以以違反民法第432條,向房客請求損害賠償,通常賠償的範圍為被房客破壞的裝潢、家具,如果房客有遺留垃圾,也可向房客請求派人清運垃圾的費用。
最後,對於一個房東來說,要把房子出租出去,就像是女兒要出嫁一樣,當然不希望碰到問題房客,如何以法律上的手段,來謝絕這些問題房客,確實為房東可以把握的事情。【作者為執業律師/法院調解委員/國立台灣大學兼任講師】
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