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2024-10-01 | 住展房屋網

淨零未來勢 不動產求生指南

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綠建築已經推行20多年,近年來各行各業在淨零碳排的趨勢下,無論是高科技業、商辦、公有建築等,無不卯起來做更好的綠建築……



在住宅建案開始流行,因有容積獎勵的關係,在這以前住宅建案甚少有申請綠建築標章,這反應了一個現實狀況:綠建築在住宅建案市場尚未成為購屋條件優先選項。



我們就開發決策邏輯來看,什麼事情是開發商一定會做的?大概只有兩件事,第一是法令要求,例如消防、環評等,沒有滿足法令或審查要求,是無法取得建照的,因此非做不可;第二是市場需求,也就是可以讓開發案快速完銷的條件,例如在某一段時間小套房與兩房產品需求量高。



再來是什麼事開發商會考慮做的?常見的有流行性、話題性議題,例如名人代言、抗震宅等;還有品牌操作,例如大師操刀、高檔建材、名牌設備等;再來就是趨勢走向,包括綠建築、智慧宅、健康宅等。



開發案的決策優先順序



我們再來看開發案的決策優先順序,通常是「財務規劃」最優先,由財務顧問、土開顧問、估價師等角色主導;再來是「商業行銷」考量,也就是目標市場與產品定位,通常由廣告代銷公司主導;接下來便是「設計需求」,由建築師、室內設計師主導;最後才是「工程需求」考量,包括結構、水電與其他工程議題。其優先順序由其所能創造的「財務價值」而定,那永續綠建築的決策位階為何?



我們看一下綠建築能產生哪些價值:第一是「工程(性能)價值」,或稱為「隱性價值」,包含健康性,這大部分眼睛看不見,購屋者眼睛看不見的東西,通常不是開發商優先在意的事情。第二是「設計(視覺與機能)價值」,或稱為「顯性價值」,這大部分看得見,也是市場上買方優先在意的事情。



再來是「商業行銷價值」,目前綠建築行銷為歐美市場主流,大致也已成為標配,唯台灣的廣告代銷行業對綠建築較陌生,助攻的力道較弱,較無法有效挖掘出真正想要買綠建築的潛在客戶,有趣的是,在商用不動產界,大多是高階客戶指定要購買或承租綠建築,「高等級綠建築認證」成為行銷的核心。



最後「資產財務價值」,在商用不動產已經出現明顯溢價效果,未來轉售的價值高,但在住宅建案市場不若商用不動產明顯,這也跟購屋民眾對綠建築的價值認知程度有關,不代表沒有潛力。



綠建築成為決策條件面向



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那對不動產購買者來說,以上價值考量的優先順序為何?對商用不動產來說,很明顯一定是資產價值優先,但是對於一般自住型住宅購屋者來說,可能是設計與工程價值優先。然而,以上的價值,都是環環相扣,互相拉抬。



那綠建築能否成為上位的決策條件?這要看綠建築是否能夠:第一,成為法令,目前綠建築已成為法令的一部分,而且會越來越嚴格,再加上各縣市的地方自治條例,也都已將綠建築納入要求,因此相較於以往,新建綠建築的普及率已經比以往高出許多。



第二是有較多的獎勵,目前主要是容積獎勵,政府也在努力創造其他方式誘因,例如國外常見的減稅。第三是成為市場需求條件,如前述在商用不動產界,綠建築已經是必備,而且等級越高越好,在住宅不動產,目前是高檔建案建商比較有意願做高等級綠建築,金字塔頂端購屋者也比較買單。



第四是創造較高的行銷價值,當市場重視綠建築時,自然會有較高行銷價值,所以在做不動產市場分析時,若是針對高端市場,可以加強綠建築的行銷力道,可以增加市場行銷競爭力。



最後創造較高利潤,這在以往市場對於綠建築能否創造較高利潤是存疑的,但是近年來在政府獎勵誘因,以及世界趨勢的驅動下,已經能較非綠建築產品創造更高的財務價值,但仍要市場普遍相信與接受綠建築的永續價值,而非僅是財務價值,才能夠健康的讓綠建築成為建設公司與購屋者都想要的條件。



最近的ESG趨勢,已經開始讓各業朝向較永續健康的心態來看綠建築。當你朝向永續綠建築的方向走,你已經開始走向一個更有價值與競爭力的市場!




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