買氣低檔 供給趨緩 風向球分數愈走愈低

文／陳炳辰

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，11月燈號維持綠燈，分數43.6分為去年9月以來新低，風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」，新成屋戶數、來客組數、成交組數上升，議價率持平，預售屋推案量、待售建案數則衰退。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，事實上需求面還是處於低檔，11月追蹤指標建案平均來客組數每週仍不到20組，而為18.8組，較前月微增2組，平均成交組數每週是1.6組，比10月的1組小幅進步，增幅都屬有限，比對連續升息、禁止預售轉讓條例公布利空之際，賞屋量平均20-30組，成交亦有2-3組，買盤觀望氛圍未解，且若非如台北市文山區，以及新北市三重區與林口區，和桃園市的中路重劃區等地個別大案拉抬，狀態將更為慘烈，市況好壞兩極，沒有品牌、地段加持案，寒風刺骨相當有感。

買氣不振，待售建案數同步走升，難以順銷，11月來到1017 案，是今年6月以來首次突破千件，宜蘭地區、桃園市皆見明顯的去化不良，時值年末入冬，宜蘭縣市地勢與天候對房市本就影響甚懼，加上又遇大環境利空，天不時地不利人不來，加深衝擊性。桃園市則在像大園區、觀音區等二線區，因投資潮創造的案量，面臨景氣逆轉，無力回天。

建商認清事實 推案少一半

而從今年3月起連續數個月的爆量預售推案，終在11月冷靜下來，總計僅600多億元，相比前月腰斬，也是9個月以來最低，建商面對現實，態度轉攻為守，以拖待變，11月不僅沒有破百億元指標案，相對亮點來到80億元量體新案竟是廠辦案，乃新北市林口區的「富創得林口AI新創園區」，住宅市場之蕭條可見一斑。稍具看頭，案量在30-50億元的則有新北市「新月大河」，與桃園市的「亞昕森丰」、「櫻花馥」、「宜誠中山北」、「合登領航城」，出於建商資產雄厚遂無懼進場。

成屋在11月推出近200戶，雖比10月增100多戶，量體還是不多，由於先建後售本非主流，近年都是預售案天下，加上銀行房貸危機、央行限貸規範處處受限，合理表現平淡。而11月較值得一提的新成屋案乃新北市樹林區的「龍俊產業新園區」，戶數是44戶，量體約22億，又是廠辦案，打住不打商的政策凸顯住宅類以外產品的發展性。

議價率連續9個月皆在一成以內，當前交易疲弱，但以小宅、品牌建案、知名地帶為主，加上建商的低首付、送贈品行銷多少奏效，令價格維持一定水位。台北市與桃園市議價空間擴張接近一成，兩地蛋白區開價高，買方卻已萬念俱灰，只願以行情價出手，演此結果。

陳炳辰指出，剩下最後一個月的2024年，新案已無可期待，所幸因為上半年難能可貴的熱潮，預期北台灣的全年推案量來到史上新高，突破1.4兆元應為必然，打破2013年的1.34兆元。來年轉機尚不明朗，但雙北市的中正區、南港區、新店區、三重區、中和區、三峽區，與桃竹地區的中壢區、大園區、竹北市已有指標新案計畫登場，建商如何應對尷尬的青黃不接階段，市場拭目以待。

2024年11月暨近一年【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表

【註】藍燈(谷底衰退)：32分以下。黃藍燈(衰退注意)：32.1~42分。綠燈(復甦安全)：42.1~52分。黃紅燈(熱絡注意)：52.1~61分。紅燈(過熱煞車)：61.1分以上。

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