買老宅就等著建商送房子？

文／鄭藝懷

台灣地震頻傳，從中央到地方政府都已開始意識到老宅的風險，加速修改都更相關法令，各種限制鬆綁已是刻不容緩，許多人也開始認為是不是「買老宅等都更」的潛在價值利益更大。

我十幾年前念政大法律研究所開始就執業至今，第一件案件就是士林地區的知名都市更新案，透過這些年的都更經驗累積，我想跟大家從法律實務面來談「買老宅等都更」要注意的相關事項。

一、權狀內是否土地持分不足

早期建築法令不完善，有些個案是土地持分不足的狀態，當你持有的土地持份不足，因為建物蓋的範圍超過了持分土地可以擁有的面積，所以有可能要給付租金給其他地主。爾後如果參與都市更新，連帶在更新後的權利價值就會分配較少，這點你也要務必清楚。

二、更新範圍內的產權盡量單純

當你鎖定買某個都更老宅時，可以稍微做點功課瞭解該棟的產權分布，如果說土地所有權人很多，未來在整合上面就會很困難，所以相對建商就會比較不想進場，畢竟付出的成本會比較高，等待都更成真的可能性就相對較低。

三、有無頂樓違建

老宅的頂樓違建不要太多，一來是公共安全及衛生等問題，二來是未來會有很多拆遷補償費的補貼，也會增加都更的複雜性。

四、一樓有無店面營業

老宅的一樓如果是做店面使用，更新後的分配通常無法滿足更新前店面的所有權人，在都更路上也常常較容易卡住。

五、整合的街廓面積越大越好

可以先適度評估可能會被劃入的整個街廓面積大概有多大，如果面積太小，能創造出來的產品價值性較小，顯然更新後的增值幅度有限。

六、房屋座落的地目為何

務必要注意土地的地目，不管你是買什麼地段的老宅，因每個地目涉及的基準容積不同，未來可以分配到的權利價值，也會有很大的差異。

七、不要超過五樓的老宅最好

同時也要注意買的老宅，樓層盡量在四樓以內。如果超過了五樓，同樣一塊土地，在建商的角度來講，需要額外分配給五樓的地主，自然就壓縮分回的權利價值了。

總結上述觀點，最後再提醒一點，因為購買老宅可以貸款的成數會較低，還要對於居住環境有一定忍受的範圍（因老宅往往無電梯、管理員及公共設施），仍有一些潛在缺點需要去克服。但如果想要在台北市蛋黃區安身立命，透過買都更老宅，確實是以時間換取空間的好方法。（作者為懷安法律事務所主持律師）

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