無「伴老制」社宅 恐吹熄高齡租屋族希望

文／翁嘉妤

過去政府雖然陸續祭出銀髮族政策，但卻往往未能從根本痛點解決，導致成效有限。如今新型態的「使用權社宅」即將上路，主打租約延長至20年，有別於過往社宅只能短租12年的規定，保障居住穩定性。目前相關細節送審議未定案，但經本刊深入了解，發現此類型社宅不僅在硬體上缺乏對銀髮的照護設施，也未引入長照機構等服務，另外須繳納大筆金額才符合入住門檻，對於銀髮居住問題來說，恐怕仍是換湯不換藥。

「這是一項新的社宅類型，將以20年為週期的長租式，更有家的安定感。」國家住都中心董事長花敬群日前宣布，全台第一座「使用權社宅」，就在台北市信義兒福公辦都更案中的B1-1基地，最快將在今年底試辦。

這項新型態社宅的誕生，一度轟動市場，畢竟過去社宅政策令人詬病之處，就在於租約最長僅12年，更因為名額稀少、供不應求，很難在每一次抽籤都成為那位稀有的幸運兒，因此即將上路的使用權社宅，確實帶給民眾另一種居住想像。

20年不漲租 「使用權住宅」針對三類人

根據使用權社宅規範，除了將比照一般社宅的適用對象，且還放寬家中有65歲以上長者，或6歲以下子女家庭等條件，擴大適用範圍。另外在租期設計方面，則是一次簽約20年，租金為市場行情的7至8折價格，甚至政府還擔保20年不漲租，租客也擁有隨時終止租約的彈性空間。

而這類型社宅，主要針對三種族群，第一、以低於行情價入住，且享有長期居住保障的弱勢家庭；第二、在高房價下掙扎的年輕人，能爭取一絲喘息空間；最後，也是最值得關注的銀髮族，對他們而言，長租型的使用權社宅，無疑是一線希望。

「使用權社宅租約20年，本質上很適合租屋困難的高齡長者，若長輩過世也比較不會被房東忌諱。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，目前國內的租屋市場對銀髮族仍不友善，而這類型社宅或許能實質上為他們打開一扇窗。

無「伴老」機制 恐吹熄銀髮居住希望

然而，當本刊致電國家住都中心詢問相關規劃時，卻意外發現這條希望之路恐怕走不遠，「使用權社宅基本上並沒有規劃給銀髮族的設施，目前只會有幼稚園。」這番回應無異是吹熄銀髮族的希望。

對真正面對租屋市場冷漠和排斥的銀髮族而言，使用權社宅只是「提供一個地方居住」，而步入高齡最重要的「伴老」機制，卻未被納入規劃內，甚至入住門檻，可能也是個阻礙。

依據目前使用權社宅規劃的草案來看，費用有兩種繳納方式可選擇，其一、一次付清20年市場的8折租金；其二、則是可先繳納30％權利金，剩餘款項將依市場租金的7折計算，按月付款。

若以台北市行情8折租金試算，選擇一次付清20年，等於得備妥192萬元；即便選擇先付30％權利金，也要先準備72萬元，且未來每月仍須繳7000元租金。然而，這筆金額並不適用房貸利率，因此無法以較低利息貸款取得資金。

入住門檻過高 銀髮換居困境難解

「使用權社宅雖然大幅拉長租約，但入住門檻過高，最後這些資源很可能落入中產階級手中。」章定煊直言，這種設計不只讓弱勢族群望之卻步，就連高齡者的換居困境，也難以靠這類新型社宅來解決。

畢竟對於大部分中低收入的高齡弱勢族群來說，每月領約一萬元微薄的政府補助，扣除通膨下的物價所剩無幾，甚至還得面對隨年齡增長衍生的相關醫療照護費用，實在難以符合使用權社宅的入住門檻。且根據衛福部統計數據，2023年全台65歲以上、屬中低收入戶及低收入戶的人數，已達64740人，10年來已呈倍數增加。

因此台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑建議，若能引入銀行協助，以貼近房貸利率的貸款方式處理，對租屋族將會是更實際的配套，也讓政府的美意能真正落實。然而，使用權社宅只是整體銀髮居住政策中的一環。回到全國層級來看，相關政策推動多年，卻始終難以真正打動長者。

國內銀髮居住政策 難打動長輩

事實上，國內的超高齡議題已探討多年，如今不僅僅只是一項「數據」，而是已經實質影響到現實層面的居住問題。根據內政部最新統計，全國僅老人居住的宅數已達77.41萬宅，比10年前大增逾一倍，其中只有「一名」老人居住的「獨老宅」，數量更是刷新高，達61萬宅；甚至還有超過55萬名高齡者，居住在「沒有電梯」的老舊公寓中，每天都得面臨上下樓不便等窘境。

銀髮居住問題迫在眉睫，因此過去各縣市政府皆陸續祭出銀髮社宅、高齡換居等政策，希望能以「私宅換公宅」的形式，協助高齡者搬到有電梯的房屋，並將自有房屋作為社宅出租，但實際上成效卻十分有限。

觀察國土管理署統計的七都數據，換居政策實施超過3年，台北和新北各有11戶入住，桃園7戶、台中和高雄則僅有1戶媒合成功，至於台南和新竹的入住數更是掛蛋。

「目前普遍社宅的設施，無法滿足銀髮需求，這些『被媒合的長輩』幾乎是非自願，大多都是兒女的想法，因此政府應正視銀髮族的生活痛點，打造專屬的銀髮宅，而非用社宅作為替代方案。」

國立成功大學老年學研究所教授陳柏宗觀察到，高齡長者抗拒離開熟悉環境，且目前社宅幾乎缺少「伴老」的軟性設施，比如長照、健康照護等，因此若僅是協助他們「換到有電梯的住所」，且又仍受限於最長居住12年的租期規定，在缺乏長期穩定和伴老的情況下，換居政策自然難以打動長者。

即使銀髮族願意離開原本的生活圈，換居之路也並非一帆風順，針對「無自用住宅可換居」的銀髮族，目前申請社宅仍採抽籤制，並非保證名額，雖現行規定已改為依申請者家庭的所得進行分級，但對經濟弱勢或銀髮族並無明確的名額分配比例。

租期有限仍為隱憂

值得注意的是，高雄首創針對高齡者設計的社宅專區——銀髮家園，成效卻不同凡響，年滿60歲以上者可申請，65歲以上者則是優先考慮入住。內部委由社福機構管理，協助長輩入住和日常生活照料等服務。該類型社宅有別於上述提到的換居政策，核心在於提供銀髮族適合的居住環境。一共釋出52個單位，目前滿租，且候補人數超過150人，反映出國內對於銀髮住宅的龐大需求，且若規畫完善確實能提高長輩的接受度。然而，即使如此受歡迎，「最多住12年的社宅規定」，仍然成為銀髮族的最大隱憂。

借鏡日本「附加服務住宅」 兼具軟硬設施

若從國際經驗反觀國內，更早一步面對超高齡社會的日本，當地政府曾為銀髮族打造「附加服務住宅」，不僅強調無障礙空間，更提供日常的生活安全確認、諮詢服務等，甚至也可依據長輩的不同需求，額外提供餐食、健康照護等「伴老」的附加服務，形成具備「軟硬整合」的完整居住體系，至今已超過28萬戶此類住宅，或許可成為借鏡對象。

面對超高齡社會的挑戰，銀髮居住問題不得不重視，過去政府推動多項政策，成效卻始終有限，而從高雄「銀髮家園」的滿租和候補狀況，也可觀察到銀髮族龐大的住宅需求。然而，使用權社宅的誕生，雖然許多細節仍未定案，但對銀髮族來說，當數據之外的生活需求，開始被納入政策設計，這或許才是高齡友善國家的起點。

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