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2022-05-17 | 樂屋網

買套房自住好嗎?為什麼不適合小家庭,購買前有哪些注意事項?

買套房自住好嗎?為什麼不適合小家庭,購買前有哪些注意事項?

很多人的第一間房子就是套房,但如果未來有小孩,可能就要三思了。(圖片來源樂屋網)

準備要結婚,想要入手人生第一間房子,總價低的套房似乎是不錯的選擇,但為什麼長輩都力勸別買?倒底誰適合買套房,拿來當作投資標得好嗎?如何挑選好套房?就讓樂屋網買屋小詞典告訴你。
01│什麼是套房?套房定義
什麼是套房?套房指的擁有獨立門牌、水電錶,屋內沒有隔間,有衛浴設備的房屋產品。房屋市場普遍將房屋權狀 15 坪的居住空間,都稱作套房。

因為少子化外加原物料上漲,大坪數建案銷售不易,建商開始推出小坪數房屋產品,提高市場購買率,有建商會將套房產品包裝叫做「迷你宅」,或者將挑高樓層產品規劃小2房格局,增加銷售機會。套房還分為以下產品:

單層套房:即一層樓一戶的套房,擁有獨立權狀與門牌,獨立水電表,通常集中在基地較小的市中心。

集合套房:一層樓擁有多戶套房,擁有獨立權狀與門牌,獨立水電表,常見於市中心住商混合大樓。

租屋套房:只有使用權,每月需繳租金給房東,不一定有門牌,沒有獨立的水電表。
02│買套房前,先思考要自住還是投資?
套房有獨立門牌與水電設備,加上房屋總價低,常成為首購族或投資客的第一間房子;套房產品也常出現在市中心鬧區或大學學區,被當作投資收租產品,買套房前,應該加入目的需求,差別如下:

自住者的套房:因為套房空間坪數不大,適合單身者或頂客族,但未來有計劃想要小孩,就不該買套房,套房大都無隔間,即便有隔間也只是矽酸鈣板的輕隔間,隔音效果差且無隱私,不如直接購買正 2 房,若因為預算買了出入複雜、屋況差的套房,想轉手或改租屋恐怕都很難。

投資者的套房:當作收租標的會先排除掉不好的區域選擇市中心或學區,但要注意未來租金報酬率是否至少高於5%,報酬率低再加上裝潢費傢俱費,恐怕是筆失敗的投資。

買套房自住好嗎?為什麼不適合小家庭,購買前有哪些注意事項?

很多人不買套房,正是因為空間小,寬敞度不足。(示意圖 樂屋網提供)
03│買套房注意事項
因為套房轉手不易,貸款成數低,因此買套房務必納入投資觀點,以下提供幾個買套房的注意事項:

1.自備款門檻高:影響銀行核貸的關鍵是房屋權狀,總坪數低於15坪都被認定成套房,只能拿到 6 成貸款,儘管雙北部地區銀行提高套房的貸款成數,或者是新建案建商有配合的銀行,否則買套房要多增加2~3成自備款。

2.鎖定可轉手區域:購買套房產品,不管是自主用還是收租用,一定要考慮到日後轉手問題,建議選擇在交通便利、生活機能佳的商圈,方便日後出售。如果想買學區套房來收租,則要選在老字號私立大學周邊,避免因少子化或競爭者太多,收不到租金,即便未來要脫手也困難。

3.注意社區管理:市中心中古套房不少位在住商混合大樓,出入複雜甚至有色情業者利用,有些大樓甚至沒有管理員僅有簡易的電梯門禁管制,可能會降低轉手的可能,購買前可以留意社區布告欄或公共區域。

4.提防單價與隱性成本:自住者買套房不能單看房屋總價,該從每坪單價去看,套房單價往往高於一般房子,購買時最好以單價來評估購入成本。投資者買套房,除了考慮房屋單價外,也要將日後裝潢家具等隱形成本一併考慮進去,避免拉低投報率。

5.留意權狀實際差距:買中古套房還可以看權狀,但新建案套房要注意文字陷阱,購買前要確認廣告坪數是否和權狀面積符合,最常發生套房扣掉陽台、公設等附屬、公共面積後,室內坪數太小的問題,遇到公設比太高的建案,建議直接排除。
04│買套房缺點有哪些?
儘管套房房屋總價低,也可以拿來收租,當作卡位明星學區設籍使用,但套房相對於其他 2~3 房產品,還是有不少缺點,以下提供參考:

1.出入複雜難管理:相對 2 房以上的房屋住戶大多為 3 人以上的家庭人口,套房住戶則是租客或單身者較多,租約較短、變動較大,容易有出入份子複雜、不易管理的問題,若是住商混合舊大樓,問題更嚴重。

2.高公設比無車位:套房空間規劃不如一般住家,平均每戶負擔的公共空間較高,扣除掉這些公設,室內坪數可能只有 6~7 坪,另外套房社區因為戶數多,想要擁有汽機車位也較困難。

3.風水煞氣:套房空間小,通常不會設置玄關,一進門就能看穿整間房子,容易形成穿堂煞,影響屋主的健康與運勢。

4.採光問題與空間限制:套房因坪數限制,採光通風都較差,單面採光占大多數,衛浴也無開窗較潮濕;另外,若套房產品位在低樓層,會有梁柱較大佔據空間的問題,空間使用度較受限。

5.競爭者多難脫手:套房是將居住機能降到最低單位的房屋產品,儘管總價便宜還能坐享市中心交通與機能,但容易有群聚效應,同路段或社區有太多相似的套房賣方競爭者,加上購買套房的群眾較小,流動性不高,若賣不掉可能還會賤價出售。

結論│
近年因原物料上漲,加上營造業缺工,普遍拉升房屋價格,不管是自住或投資考量,買房前建議還是先行評估經濟狀況與人生未來規劃。從空間使用度來看,套房較適合單身者或頂客族,若未來會組織家庭計畫生育,建議還是從 2 房看起。

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