2024年新手買房必讀：如何評估地點的生活機能？

買房子著重生活機能，但只有超市夠嗎？(圖片來源樂無窮)

都說買房要從熟悉的區域開始向外發散，倘若正處在通膨劇烈原物料飛漲的時刻，房價高反應建築成本，找房子反而要以總價來跨區挑選。不熟悉的區域生活機能如何？重要性先後順序如何篩選？就讓樂屋網從交通、商圈和學區三個方面，分析箇中差異。

一、先看交通方不方便：影響房屋保值關鍵

1.盤點社區周邊交通工具

交通方便就能帶動人口流動，可以帶動商圈消費力與房屋價值，盤點的重點是，先看該區域是否有捷運站，接著才是台鐵/高鐵站。若是在六都等直轄市區域，公車站牌也是加分項目，同一站的公車路線多，代表該站價值高。常看到代銷業者或房仲強調建案幾分鐘上高速公路或快速道路，若是最外圍的蛋白區，未必是加分項。

舉例來說：捷運迴龍站同時也是公車大站，共有18個行駛路線，能轉乘至新莊泰山板橋五股萬華大同等地區，儘管沒有台鐵，但可騎車５分鐘可至機場捷運 A6 泰山貴和站，轉乘至機場或台北車站，房價對比板橋或三重相對便宜。

2.評估上班、上學通勤時間的實際情況

若盤點建案或社區周邊交通覺得OK，斡旋前最好實際走過一遭，實際計算出從搭車轉乘或開車到公司或學校的要花多久時間。車程往返最好不要超過2個小時，若尖峰時段要花費3小時以上，就會為了接送小孩上學而提早出門；即使避開尖峰持段，也該在2小時上下為佳。

舉例來說：桃園A7重劃區因為鄰近林口，受限於交流道限制，上班時刻常發生高速公路壅塞情況，搭公車通勤至北市上班，差一個班次就遲到，這部分在買房前都應該一併考量進去。

只有一間便利商店就是生活機能好嗎？專家建議要從家數密集度來衡量才對。(圖片來源樂無窮)

二、再看商圈完不完備：影響購物醫療各項

1.商圈是否完備：檢視傳統市場或連鎖店家

如何檢視商圈完備？可用民生六大需求食衣住行育樂來盤點，以「食」來說，若非租屋，購屋後多少會有開伙需求，這時候就需要傳統市場、超市和賣場。傳統市場其實是成熟型社區或區域產物，如果傳統市場規模很大，也意味著人口與購買力旺盛，能滿足當地各項飲食需求，對比之下，重劃區通常沒有市場聚落，只有超市能夠選擇，大賣場雖然也能滿足日常採買，不過大多開設在郊區，距離相對更遠。

除了食材，日用品採買、銀行或商家聚落也是參考指標，通常商圈的形成取決於區域人口規模，通常會聚集在特定路段或車站周邊，常有資深投資客會利用品牌插旗情況來評估商圈熱度，舉例來說，全聯超市都會開在1.5萬人的都市聚落，寶雅則開在每日4 萬人流的商圈；手搖飲料店也可以一種指標，多家手搖店競爭，意味著人潮保證。

2.檢視診所或醫院等醫療照護

COVID-19疫情凸顯診所與醫院的重要性，但診所醫院經常在買房的時候被忽略，理想的商圈住宅區，不見得有大型教學醫院進駐，但也要有小型診所，舉例來說，如小兒科、家醫科、耳鼻喉科、牙醫或中醫診所，不用生病時還要跑到大醫院，評估方式可以機車10分鐘內抵達為參考值，大型醫院則是10-15分鐘車程。

另外藥局也應考慮進去，能夠協助緩解小型病症、補充營養品或慢性處方簽拿藥。藥局相當重視營收，因此藥局也能視為生活機能佳的指標，市中心常見不少連鎖藥局。

新竹市東門大排水水圳，綠意河景也能提高生活機能居住價值。(圖片來源樂無窮)

三、最後檢視鄰近學校：攸關孩子就學發展

1.國中小學區數量代表人口密集度

對於沒有子女的家庭而言，學區就沒有影響力嗎？但國中小學的設立，意味著人口成長、居民遷入形成商圈的象徵。學區宅的形成正是因為校風教學優良，造成家長為了入學卡位而產生，因此買學區宅，甚至社區周邊學校多間，都能為房子增加保值性，拉高房價。

2.沒有學區或私校，交通花費會較高

有子女的家庭會有接送孩子上下學的接送成本，因此買房選擇有學校的區域，爸媽孩子都能多睡幾分鐘，即便買拿來卡位作學區宅，孩子也能受到較好的教育環境。舉例來說，台南九份子重劃區近年深受首購族青睞，區內有規劃九份子國中小，但因為人口尚未進駐成長，已經有額滿的情況，部分家長只好讓小孩改至鄰近學區就讀，多了通勤成本。

四、結論：生活機能未到位的各項影響

綜合上述分析，可以了解到交通、商圈和學區影響買屋決策。生活機能之於房價，相當是房子的無形價值，銀行鑑價通常會評估該路段與商圈的現況，雖然屋況屋齡也是影響鑑價因素之一，在捷運站旁的 50 年老公寓鑑價，反而高於重劃區的 2 年新成屋，這是因為銀行考慮的是轉手與房屋殘值。

交通未到位，以通勤時間換取房屋總價；商圈未到位，只能滿足基本生活採買，降低生活舒適度；學區未到位：增加接送成本。每個人的生活機能使用度都不同，如何看懂代銷業者或房仲的廣告，了解自己的需求並分析該社區的具體內容，才能找到符合自己價位和生活機能的好居所。

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