2024年新手買房必讀:如何評估地點的生活機能?
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買房子著重生活機能,但只有超市夠嗎?(圖片來源樂無窮)
都說買房要從熟悉的區域開始向外發散,倘若正處在通膨劇烈原物料飛漲的時刻,房價高反應建築成本,找房子反而要以總價來跨區挑選。不熟悉的區域生活機能如何?重要性先後順序如何篩選?就讓樂屋網從交通、商圈和學區三個方面,分析箇中差異。
一、先看交通方不方便:影響房屋保值關鍵
1.盤點社區周邊交通工具
交通方便就能帶動人口流動,可以帶動商圈消費力與房屋價值,盤點的重點是,先看該區域是否有捷運站,接著才是台鐵/高鐵站。若是在六都等直轄市區域,公車站牌也是加分項目,同一站的公車路線多,代表該站價值高。常看到代銷業者或房仲強調建案幾分鐘上高速公路或快速道路,若是最外圍的蛋白區,未必是加分項。
舉例來說:捷運迴龍站同時也是公車大站,共有18個行駛路線,能轉乘至新莊泰山板橋五股萬華大同等地區,儘管沒有台鐵,但可騎車5分鐘可至機場捷運 A6 泰山貴和站,轉乘至機場或台北車站,房價對比板橋或三重相對便宜。
2.評估上班、上學通勤時間的實際情況
若盤點建案或社區周邊交通覺得OK,斡旋前最好實際走過一遭,實際計算出從搭車轉乘或開車到公司或學校的要花多久時間。車程往返最好不要超過2個小時,若尖峰時段要花費3小時以上,就會為了接送小孩上學而提早出門;即使避開尖峰持段,也該在2小時上下為佳。
舉例來說:桃園A7重劃區因為鄰近林口,受限於交流道限制,上班時刻常發生高速公路壅塞情況,搭公車通勤至北市上班,差一個班次就遲到,這部分在買房前都應該一併考量進去。
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只有一間便利商店就是生活機能好嗎?專家建議要從家數密集度來衡量才對。(圖片來源樂無窮)
二、再看商圈完不完備:影響購物醫療各項
1.商圈是否完備:檢視傳統市場或連鎖店家
如何檢視商圈完備?可用民生六大需求食衣住行育樂來盤點,以「食」來說,若非租屋,購屋後多少會有開伙需求,這時候就需要傳統市場、超市和賣場。傳統市場其實是成熟型社區或區域產物,如果傳統市場規模很大,也意味著人口與購買力旺盛,能滿足當地各項飲食需求,對比之下,重劃區通常沒有市場聚落,只有超市能夠選擇,大賣場雖然也能滿足日常採買,不過大多開設在郊區,距離相對更遠。
除了食材,日用品採買、銀行或商家聚落也是參考指標,通常商圈的形成取決於區域人口規模,通常會聚集在特定路段或車站周邊,常有資深投資客會利用品牌插旗情況來評估商圈熱度,舉例來說,全聯超市都會開在1.5萬人的都市聚落,寶雅則開在每日4 萬人流的商圈;手搖飲料店也可以一種指標,多家手搖店競爭,意味著人潮保證。
2.檢視診所或醫院等醫療照護
COVID-19疫情凸顯診所與醫院的重要性,但診所醫院經常在買房的時候被忽略,理想的商圈住宅區,不見得有大型教學醫院進駐,但也要有小型診所,舉例來說,如小兒科、家醫科、耳鼻喉科、牙醫或中醫診所,不用生病時還要跑到大醫院,評估方式可以機車10分鐘內抵達為參考值,大型醫院則是10-15分鐘車程。
另外藥局也應考慮進去,能夠協助緩解小型病症、補充營養品或慢性處方簽拿藥。藥局相當重視營收,因此藥局也能視為生活機能佳的指標,市中心常見不少連鎖藥局。
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新竹市東門大排水水圳,綠意河景也能提高生活機能居住價值。(圖片來源樂無窮)
三、最後檢視鄰近學校:攸關孩子就學發展
1.國中小學區數量代表人口密集度
對於沒有子女的家庭而言,學區就沒有影響力嗎?但國中小學的設立,意味著人口成長、居民遷入形成商圈的象徵。學區宅的形成正是因為校風教學優良,造成家長為了入學卡位而產生,因此買學區宅,甚至社區周邊學校多間,都能為房子增加保值性,拉高房價。
2.沒有學區或私校,交通花費會較高
有子女的家庭會有接送孩子上下學的接送成本,因此買房選擇有學校的區域,爸媽孩子都能多睡幾分鐘,即便買拿來卡位作學區宅,孩子也能受到較好的教育環境。舉例來說,台南九份子重劃區近年深受首購族青睞,區內有規劃九份子國中小,但因為人口尚未進駐成長,已經有額滿的情況,部分家長只好讓小孩改至鄰近學區就讀,多了通勤成本。
四、結論:生活機能未到位的各項影響
綜合上述分析,可以了解到交通、商圈和學區影響買屋決策。生活機能之於房價,相當是房子的無形價值,銀行鑑價通常會評估該路段與商圈的現況,雖然屋況屋齡也是影響鑑價因素之一,在捷運站旁的 50 年老公寓鑑價,反而高於重劃區的 2 年新成屋,這是因為銀行考慮的是轉手與房屋殘值。
交通未到位,以通勤時間換取房屋總價;商圈未到位,只能滿足基本生活採買,降低生活舒適度;學區未到位:增加接送成本。每個人的生活機能使用度都不同,如何看懂代銷業者或房仲的廣告,了解自己的需求並分析該社區的具體內容,才能找到符合自己價位和生活機能的好居所。
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