都更、危老重建夯，有符合資格的老屋物件該怎麼進行

自己居住的房子屋齡已經超過30年，想要重建或參與都更，可是程序過於繁瑣，這時應該找誰來幫忙呢？老屋重建該找誰？
知道自己居住的房子已經超過30年屋齡，想要重建或參與都更，但是由於《都市更新條例》規範實際施行重建或都更者應負責各階段資料送審事宜，像是重建計畫書、土地使用分區、合法建築物的證明文件等，舉辦公聽會種眾多繁瑣規定，因此實施者的角色就很重要，那麼到底應該要找建商、參與公部門的都市更新還是要自行組織委員會呢？這是最讓人頭痛的問題之一，也是最耗費時間的過程，在還沒動工前大部分人就已經想放棄了，那麼這三種方式各有什麼區別呢？

1.找建商全盤負責
土地所有人協議合建或重建，但住戶資金不足，而找建商全權負責協議並整合地主意見，資金由建商出錢，在重建前必須簽訂都更同意書或合建契約，重新計算舊房換成新房的容積比值，並根據土地價值、建材品質、租金補貼金額等因素進行協議分配戶數，並不是一坪換一坪，但好處就是不需煩惱所有都更重建的文件送審流程，且專業建商對於法規較為熟悉，在重建後的對外銷售也都由建商負責，通常地段優良的區域，各大建商都會有意願主動向住戶提出都更或重建建議。

2.自辦都更和危老重建及委建
由居民找到7位土地及合法建物所有權人，並自行發起申請和組成重建委員會，自行整合其他土地所有權人及住戶同意並出資或貸款委託建商興建，這也是政府近年來鼓勵民間採用的方式之一，在資金方面也提供都市更新事業優惠貸款，讓想都更者減輕壓力。

在重建完畢後坪數皆歸委員會處理，不需要再與建商分配利潤，但這十分考驗住戶向心力以及溝通力，尤其是土地所有權多住戶多的大樓，通常自辦都更難以達成共識，且土地使用分區都有規範的建蔽率和容積率，房屋臨馬路愈寬容積愈高，重新建造後因結構導致內縮都是必須考慮因素。

如果覺得委員會執行困難時，也可以根據《都市更新條例》第13條採信託方式，尋找代理實施者，就是代理或建商作為顧問，從旁協規劃和資金、了解法規、重建的建築師競圖等事宜，但也需另付建商顧問費用，收費標準也有個別差異。

另外要注意的就是欲進行都更者(巷弄狹窄不便或屬於捷運周遭的都市更新地區)，基地大小必須達1,000平方公尺（302.5坪）以上且都更須通過複雜的公聽會、聽證會、審議會等流程，如果建物是30年以上老屋，經安全檢驗後未符合標準或有危險，且沒有電梯無法改善者，則符合危老重建，依循的是《危老條例》，但需要先經過5成住民同意才可申請房屋耐震初評，如果耐震評估確認有安全疑慮，符合申請危老重建的標準，並且取得100％地主及建築物所有權人同意，才能進行《危老條例》重建，危老案的好處是因政府大力推動危老重建，案件審核快速，順利整合成功者能在2個月到半年就能啟動，但都更案流程原因，從推動到建成基本需要3～5年，長則10至20年都有可能。

3.公辦都更
實施者政府主管機關，優點是由政府專業人員介入，居民較易信任整合可以快速且成功，也是由政府委託建商興建，但為符合主管機關要求，通常會更注重公共利益和結構安全疑慮，但需要9成住民同意方可向政府提出申請，且因公權力介入，權利變換和分配坪數上因需要多方協調，有時會比預計漸少。

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圖片來源：UNSPLASH
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