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2021-06-29 | ShareLife

都更、危老重建夯,有符合資格的老屋物件該怎麼進行

都更、危老重建夯,有符合資格的老屋物件該怎麼進行
自己居住的房子屋齡已經超過30年,想要重建或參與都更,可是程序過於繁瑣,這時應該找誰來幫忙呢?老屋重建該找誰?
知道自己居住的房子已經超過30年屋齡,想要重建或參與都更,但是由於《都市更新條例》規範實際施行重建或都更者應負責各階段資料送審事宜,像是重建計畫書、土地使用分區、合法建築物的證明文件等,舉辦公聽會種眾多繁瑣規定,因此實施者的角色就很重要,那麼到底應該要找建商、參與公部門的都市更新還是要自行組織委員會呢?這是最讓人頭痛的問題之一,也是最耗費時間的過程,在還沒動工前大部分人就已經想放棄了,那麼這三種方式各有什麼區別呢?

1.找建商全盤負責
土地所有人協議合建或重建,但住戶資金不足,而找建商全權負責協議並整合地主意見,資金由建商出錢,在重建前必須簽訂都更同意書或合建契約,重新計算舊房換成新房的容積比值,並根據土地價值、建材品質、租金補貼金額等因素進行協議分配戶數,並不是一坪換一坪,但好處就是不需煩惱所有都更重建的文件送審流程,且專業建商對於法規較為熟悉,在重建後的對外銷售也都由建商負責,通常地段優良的區域,各大建商都會有意願主動向住戶提出都更或重建建議。

2.自辦都更和危老重建及委建
由居民找到7位土地及合法建物所有權人,並自行發起申請和組成重建委員會,自行整合其他土地所有權人及住戶同意並出資或貸款委託建商興建,這也是政府近年來鼓勵民間採用的方式之一,在資金方面也提供都市更新事業優惠貸款,讓想都更者減輕壓力。

在重建完畢後坪數皆歸委員會處理,不需要再與建商分配利潤,但這十分考驗住戶向心力以及溝通力,尤其是土地所有權多住戶多的大樓,通常自辦都更難以達成共識,且土地使用分區都有規範的建蔽率和容積率,房屋臨馬路愈寬容積愈高,重新建造後因結構導致內縮都是必須考慮因素。

如果覺得委員會執行困難時,也可以根據《都市更新條例》第13條採信託方式,尋找代理實施者,就是代理或建商作為顧問,從旁協規劃和資金、了解法規、重建的建築師競圖等事宜,但也需另付建商顧問費用,收費標準也有個別差異。

另外要注意的就是欲進行都更者(巷弄狹窄不便或屬於捷運周遭的都市更新地區),基地大小必須達1,000平方公尺(302.5坪)以上且都更須通過複雜的公聽會、聽證會、審議會等流程,如果建物是30年以上老屋,經安全檢驗後未符合標準或有危險,且沒有電梯無法改善者,則符合危老重建,依循的是《危老條例》,但需要先經過5成住民同意才可申請房屋耐震初評,如果耐震評估確認有安全疑慮,符合申請危老重建的標準,並且取得100%地主及建築物所有權人同意,才能進行《危老條例》重建,危老案的好處是因政府大力推動危老重建,案件審核快速,順利整合成功者能在2個月到半年就能啟動,但都更案流程原因,從推動到建成基本需要3~5年,長則10至20年都有可能。

3.公辦都更
實施者政府主管機關,優點是由政府專業人員介入,居民較易信任整合可以快速且成功,也是由政府委託建商興建,但為符合主管機關要求,通常會更注重公共利益和結構安全疑慮,但需要9成住民同意方可向政府提出申請,且因公權力介入,權利變換和分配坪數上因需要多方協調,有時會比預計漸少。

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圖片來源:UNSPLASH
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