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2024-06-27 | 中央社

爛尾樓影響超預期 政府介入問題仍難解

中國爛尾樓2

(中央社記者張淑伶台北27日電)1977年出生的李先生,長期在南京從事金融業,善於投資理財,住好房、開名車,女兒唸國際學校,即使不算富豪,也絕對是中產階級的上層。但他手中打理的一些房地產公司基金,這幾年淨值下跌得厲害,讓他不得不嚴肅思考中國經濟前景的問題。

回想小時候在遼寧鐵嶺的家鄉,李先生還經歷過通電、通水的階段,那時候完全沒想到長大後可以過上這樣「高級」的生活。他自認是中共建政後最幸福的一代,政治運動結束、經濟一路向上,李先生告訴中央社記者:「我們這一代沒經歷過長期(20年左右)的經濟下沉,前期的好讓我們很樂觀,但中國房地產問題應該沒那麼容易解決。」

自2022年中,中國各地大規模爆發爛尾樓、業主倡議除非復工否則拒繳房貸以來,雖然問題仍未完全解決,但已經為中國帶來許多改變。有的改變是積極的,譬如法律上更為買房者權益考量;有些改變卻是意料之外的,譬如越來越少人想買房,房價持續下探;另外還產生了許多預期之外的問題,像是為了「保交樓」,卻可能產生更多沒賣出的房子。

爛尾樓爆發危及社會安定 法律更改保障屋主

先說法律上的變化。

針對「房子沒了,還要還貸款」的不公平情況,2023年4月,最高人民法院一則「關於商品房消費者權利保護問題的批覆」開始讓情況發生改變。

其中明確,「在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下,商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的,人民法院應當予以支持」。

原本是抵押權最大,在最高法院作出解釋後,關於房地產糾紛的處理優先次序變成:「爛尾樓屋主的首付款債權」優於「建設工程價款」優於「銀行抵押權」。政府透過法律的方式,保障購房者的權利。

上海華夏匯鴻律所的律師王娜娜告訴中央社,高院的明確指示有助於屋主爭取權利,作為律師當然贊成,「只不過已經有點晚了,但凡有點錢的(開發商)大都挪走了,很多人還是拿不回錢。」「政策一直在打補丁,前面的人都被犧牲掉了。」

預售資金帳戶加強監管過猶不及

此外,在爛尾樓集中爆發後,各地方政府紛紛發出公告,表示要對預售資金加強監管,避免民眾的購房款被建商挪作他用。但事情似乎總是「過猶不及」。

前述管理房地產基金經理人李先生說,開發商必須經過住建局審批才能動用帳戶,「連要付水電費的錢都取不出來」。他批評,由於監管過嚴、過於死板、監管官員的水準不高等因素,反而進一步加劇開發商的資金流動性危機。

他舉例,「強監管時,祥生地產集團帳上還有(人民幣)5億多元,但就是動不了」。對全國性地產公司來說,本來會在全國各地調度資金,但現在各地政府都不允許帳戶裡的錢出去,政策一刀切,「別人爛尾不干我的事,我這邊不能有爛尾」。

他說,通常房屋達到交付條件後,監管就結束了,但目前很多建案的情況都不是這樣。

官方似乎已經注意到這個問題。2024年6月,金融監管總局、住建部聯合印發「關於進一步發揮城市房地產融資協調機製作用滿足房地產項目合理融資需求的通知」,內文提到要「優化預售資金管理,合理確定預售資金監管額度」。

地方政府也有動作。吉林省四平市5月下旬發布政策,提到「優化完善商品房預售資金監管」,指商品房項目建設資金緊張的,開發企業可申請提前使用監管額度內資金用於工程建設。

事在人為,中國許多政策能否落實,關鍵就在基層官員的執行。但就算監管帳戶放鬆、取錢更容易了,房企還能死而復活嗎?李先生說,他感覺企業現在是「躺了」,就算解除嚴格監管,壞的企業拿了錢想跑,好的企業也不想幹。「感覺現在大環境是穩定大於經濟發展,就算有支持政策,但老闆進取的心也沒了,可能要10年、20年才能回來。」

保交樓製造更多空屋?

財新網2023年一篇關於民營房企碧桂園的專題報導裡,曾提到碧桂園的困境之一是,現在被列為保交樓後,假設原本一個建案1000戶只賣出300戶,現在整個要建完,反而多出很多未售出的房子;而當前房市低迷,當前鼓勵買房的政策都很難奏效。

曾經在新加坡房企仁恆置地、中國華潤置地等國企工作過的一名銷售主管告訴中央社記者,她觀察上海優良建案,以前開盤當天就賣得差不多了,現在有些賣了兩三年還在賣。

中國人買房有9成都是預售。據了解,一個預售建案通常要賣到6、7成,對開發商才算有保障。但如果賣得很少,還是得建房,後續要不斷努力賣房。為了「保交樓」政策復工,對某些建案來說,是否會變成有7成的空屋要在未來幾年消化?

江蘇省一名不願具名的房地產公司總經理則透露,情況其實已經有變化。早年中國可以分批交屋,後來不行,一定要一次交完;現在因應房市危機,又回到可以部分交屋,「針對保交樓,已經賣的、蓋的那幾棟,可以先去完成交屋,不一定要整批建案全蓋完。」但這個必須經過申請,不是明面上通行的做法。

不過,他也說,有些東西很難「蓋一半」,有些社區裡的公共建設、供電系統、消防設施這些,就是必須一次做完。允許「蓋一半」也有利有弊,好處是對建商有彈性,缺點是平均完工面積的成本增加,因為要做一些未蓋的切割面處理等;蓋到一半的混凝土會粉化、鋼筋會鏽蝕,連帶有很多問題要處理。

這是否會影響使用安全和建案品質?他認為,這還是要看建商、看工程隊伍,「有責任心的會好好做」,有些還是會敷衍,尤其在工程隊沒錢可墊或沒拿到錢的情況。「保交樓的情況很難一概而論,取決於項目的銷售狀況、當地政府的態度以及配合的廠商強不強,是整體性的問題。」

當前中國房市政策重點是「去庫存」,越多沒賣出去的房子投入市場,房價就越難有起色,也越難消化庫存。

2024年5月,中國央行宣布設立人民幣3000億元(下同,約新台幣1兆3200億元)保障性住房再貸款,支持地方政府收購「已建成未出售」的商品房用作保障房。但要解決過剩庫存,這筆資金被認為遠遠不夠用,實際執行也會遇到很多問題。

白名單不是萬靈丹銀行與政府拉鋸

政府想重建購房者信心,就要「保交房」,也就必須要讓資金斷鏈的開發商得到融資。但政府想給錢,銀行仍是主要的管道,因此有了俗稱「房地產白名單」的紓困政策,針對優質建案給予資金支持。只是,銀行壞帳率仍是經營主要考量,是否放貸的決定正與政府的要求著。

今年1月12日,住建部和國家金融監督管理總局宣布建立房地產融資協調機制,推進白名單工作。這是由地方政府針對當地建案篩選後,層層上報,之後再由官方推送給銀行,但銀行還要審批,才能決定給予融資。

當時銀行業者就表示,入圍白名單只是第一步,主要取決於金融機構的研判,接受來自銀行端更為謹慎的二次篩選,綜合考慮包括建商的還款來源及收益等因素。

還有江蘇省某一「百強縣」的台資開發商告訴記者,進入白名單不一定能拿到貸款,但台企的建案「連白名單的資格都沒有」。這個政策儘管沒有白紙黑字排除台商,但實際承辦人員表示,外資的資金流動比較方便,融資管道較多,言下之意是台資、外資不那麼需要幫助。他認為台商其實被排除在這個遊戲規則之外,「這種感覺並不好」。

今年3、4月間,「中國房地產報」有多篇報導指出,許多項目融資進展緩慢,這讓原本已經準備復工的出險建案資金鏈壓力大增。

情況確實很嚴峻。4月中旬,中國國務院副總理何立峰在爛尾樓重災區鄭州調研房地產工作,並主持召開座談會,他面色凝重表示,要健全合規房地產項目「白名單」制度,「能進盡進」、「應貸盡貸」。

截至5月17日,中國商業銀行已審批通過房地產白名單項目貸款金額為9350億元。

大家不買房 房價螺旋下降

中國爛尾樓集中爆發後,最大的影響當然是民眾失去信心、耐心,加上中國經濟復甦不如預期,更多人不願買房,房價開始下跌,越跌越不想買。已有學者指出,尤其是當房價降幅超過居民自備款比例時,存在負向反饋循環進一步強化的可能。

過去兩年,每個中國人對房價走跌都感受深刻,也許是難過於自身財富縮水,又或者是慶幸本來要買的房後來沒買。

上海媒體記者王先生2022年在臨近上海的浙江嘉興市嘉善縣看中「大眾湖濱花園」的一間房,掛牌價當時是170萬元左右。2024年3月的掛牌售價,已經到99萬元以下,兩年間就跌去了4成。「跌成這樣,反而不太想買了。」他會覺得這房子沒那麼高的價值,買了可能還要跌,說到底,「這不是我的剛需」。

創業公司總經理吳小姐在深圳和上海都有買房自住,從2020年至今,兩地房價都下跌了約3成。她認為中國房價還會跌,現在手邊就算有錢也不會想買房。她在美國洛杉磯也有房子,同時期則已經漲了4成。

吳小姐的房買在上海郊區松江,經過這一波,她說只有最好的市區地段房子不會跌價。

房市低迷,2023年,全中國商品房銷售額約11.66兆元,年減6.5%,銷售額創2016年以來新低。今年1至5月,百強房企銷售金額又年減44.3%。房企收入大降,影響所及,原本財務沒問題的企業也紛紛出現危機,地方政府的財政都受到影響。

「混沌理論」應用在中國爛尾樓上,那就是一棟棟沒錢蓋完的房子,正影響著中國人對未來的預期,加速改變房地產在中國經濟扮演的角色。代價則是:房地產硬著陸衝擊中國經濟的方方面面,影響了幾乎所有人的財富與生活。

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