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2024-06-27 | 中央社

花開到花落 中國房地產激情30年

中國爛尾樓7

(中央社記者張淑伶台北27日電)「侷促」一直是楊(吉吉)對家的記憶。1980年在上海出生的他還記得,小時候,家裡最多時有10個人,除了他與父母,還有叔叔一家、爺爺、奶奶、姑姑,30幾平方公尺的面積,只有一房一廳,放上行軍床與折疊床,夏天打地舖。當時他在同學家看到,甚至從牆上還架出床來。「12歲之前我都睡沙發,1992年爸爸的單位分房,我第一次睡床上。」

中共建政後,將城市土地收歸國有,實行計劃經濟管理,對城市住房實施計畫生產,並由工作單位分配住房,一般職級越高的人可能優先分到住房。由於土地和住房不作為商品,沒有買賣,個人也無法建造。所以,大部分城市居民處於住房短缺狀態,上海等大城市尤其嚴重。

1978後大陸改革開放,隨著經濟與城鎮化的發展,住房需求大增,住房買賣陸續起步。1995年,楊(吉吉)記憶中第一次看到房地產廣告;1998年,政府全面推出住房制度改革,宣布「停止住房實物分配」,社會化解決住房問題,商品房時代全面來臨。

僅僅5年後的2003年,中國國務院稱「房地產已經成為國民經濟的支柱產業」,中國房地產發展駛入快車道,此後房價不斷攀升。這時候的房地產,不只是商品,還成了投資標的。

經過約20年的高速發展後,大陸房地產從2022年中爆發大規模的爛尾樓事件,一批開發商債務違約,多地房價不停下探。

GDP至上 官員也鼓勵房地產

前上海社科院研究員、曾任10年全國政協委員的張泓銘今年79歲,親歷並研究過中國房地產市場從無到有、到飆漲、到泡沫化的歷程。

2017年,張泓銘前往北京「兩會」第10次履職,是少數能連續兩年在全國政協全體會議上作個人獨立發言的委員,談的是眾人關切的房地產調控及監測預報問題。他當時與恆大集團董事長許家印互致問候合影,並分別上台發言。

短暫的相遇和觀察,他對許家印的感覺是「有點傲」。這一感覺,似乎暗示兩種對房地產的不同態度,今日看來有點諷刺。2017年房價仍在高點,當時意氣風發的許家印不會想到4年後恆大就債務違約,再過兩年,他更因為恆大作假帳等問題成了階下囚。而年過7旬的張泓銘,目前還在思考中國房地產的一些問題。

今年春夏之間,他接受中央社記者專訪,梳理大陸房地產在改革開放後高速發展的背景和弊病,主要觀點為:大陸房地產泡沫之大,不破「天理難容」;大陸房地產泡沫的破滅正在路上,現在輪到一線大城市了。

大陸房地產市場何以至此?張泓銘認為要從1978年改革開放後的背景說起。當年,人們對於經濟落後極度焦慮,覺得需要急起直追。那年中共領導人鄧小平講了一段話:「不改革開放,我們與世界的差距會越來越大」,「不改革開放,總有一天會被開除(地球)球籍。」很能反映這種焦慮。

這反映了民意,同時也讓官員感到壓力。以至於將經濟發展等同於GDP增長,用GDP來考核各級官員,官員也以此作晉升的敲門磚。張泓銘把改革開放後20、30年在發展上的弊病,簡稱為「GDP第一主義」。這是當下大陸房地產困境的基本背景和原因。

房地產商瘋狂借錢開發民眾相信買到賺到

1998年,時任總理朱鎔基宣布不再實行住房實物分配,以社會化的方法解決住房問題,之後,中國房地產市場突飛猛進。房子從不能買賣的「非商品」變成商品,價錢從「0價值」躍升。在「GDP第一主義」下,看到房地產價格漲得那麼快,對GDP的貢獻那麼大,社會各界拚命投資房地產,「可以說達到了瘋狂的地步,每個地區、每個行業、每家公司都投入房地產」。

張泓銘說,企業主想賺錢,熱衷投入房地產,台商、港商也跟進;官員需要GDP和稅收,依賴房地產,也有利於官位;同時貨幣供給也配合並力推房地產熱,其中M2快速成長,貨幣首先就流向不動產。

早年,拿到地就賺錢、開發資金周轉越快越賺錢,致使開發商大肆舉債。曾任3家公司多輪次獨立董事的張泓銘很瞭解這些企業的運作,拚命拿地、大量貸款,還要供應商、建築商自己墊資入場,然後透過預售拿到錢,再買地,如此循環,也就是開發商自有的資本少,負債率很高。

按照一般公司的財務規則,負債不應該超過總資產的65%到70%,但房地產商瘋狂地借錢,負債率都很高,他們之中甚至流傳一句話:「別人的錢為什麼不用?」、「建築公司墊付工程款是流行的」。

而消費者則相信房價只漲不跌、買到就是賺到的神話,蜂擁而至,不少購房者並不為自己居住,而是等待漲價出售,以至於投機盛行,快速推高房價。

二線城市早就房價泡沫化 一線城市也非供不應求

張認為,房地產這樣「瘋狂的狀態」大概持續了15年,按照學術上看待合理房價的公式,房價已經泡沫化了。「房價已經貴得離譜了,天理難容。」他舉例,朋友一間在上海市中心福州路的房子,2001年買入時支付人民幣83萬元,加上裝修費後總投入約100萬,到2023年初,該間房已經可以賣到1950萬元(約新台幣8580萬元)。無論怎麼看,泡沫太大了。

張泓銘說,在市場供求平衡的條件下,合理的房價,應該是房屋租金(假設租金就是扣除房東繳納稅費後的純收益)的一個倍數,即大體獲得社會平均的或稍高的投資回報率,比如4%—5%,即年租金的20到25倍,也即月租金的240到300倍。如上例,該住宅2023年的年租金約20萬,則未計房東必交稅費的合理房價是480萬到600萬,即便再加房東20—25年中必交稅費約15萬,總房價1950萬絕對是泡沫價格。

他認為,要衡量房屋的合理價格,租金才是最重要的指標,因為,買了房不一定會住,可能是「虛假需求」,但租了房一定會住,租金反映房屋的真實價值。

他說,一個正常的經濟社會中,無論是貨幣、房價,一定的泡沫是需要的,這是繁榮的工具和證明,但是過去十多年「泡沫實在太大了」。

大泡沫的後果是,大量的住宅供給出現,明顯超過當時的需求。據住建部統計,2023年中國就有6億棟城鄉房屋建築,這也導致房價必然往下走。

從過剩房屋的分布來看,二、三、四線城市更嚴重,像鄂爾多斯、溫州、桂林等地,7、8年前就出現房市大泡沫。張泓銘說,即使在一線城市,房地產也不再是供不應求、奇貨可居了,「供求雙方力量的對比已經逆轉」,大城市房地產泡沫破滅已經在路上,尤其是中古屋,新屋也在劫難逃。

當前問題複雜別幻想政策一出就有效

他認為,房地產泡沫源頭並不在房地產商,而是根植在整個思想體系、制度體系,與前述「焦慮心理、政績心理」都有關,所以這不是一個簡單從房地產入手就能解決的問題。

當前的問題是複雜的,從居民部門、產業部門、金融部門一直到政府部門,彼此的金融鏈條正被削弱。先是有些金融企業暴雷,讓居民與產業資產受損,消費與投資意願下降;疫情中,一些中小企業關門,外資走了一些,居民失業增加,消費意願降低;有些企業投資了地方債,及時收回不易,影響企業的再投資意願;以上種種,導致稅收與財政收入下降,以至於部分地方財政周轉不靈了,工資及時發放也有困難。

張泓銘說,整個經濟活力在下降,整個金融鏈條在收縮,嚴重損害居民和企業購買或租賃房地產的意願,這不單單是房地產市場本身的問題,而是系統性的宏觀問題,所以即便發布幾百條房地產的新政策,但很難立即見效。

在他看來,居民、產業、金融和政府的金融鏈條有待理順、有待清晰、有待落地,他們的資產負債表可能還要縮水,直到人們真的回到「淨值」的基礎上,重新走向一輪新的消費和投資,這個過程不是一天兩天可以完成的。

所以,無論國民經濟或房地產,當前的走弱,挑戰是嚴重的,「不要幻想政府出一個什麼政策,一下子可以把經濟挑起來」,這是幾十年積累的問題。而現存那麼多房子那麼大的供給壓力,價格的走低是必然的,要求逐漸走向供求的新平衡。

他甚至認為,這幾年的問題,是幾十年中國經濟泡沫化的惡果,房地產只是其中突出的一個問題而已,因為過多的貨幣供應首先是流向了不動產。整個經濟調整過程會很久,但不可否認,大陸政府的行政動員力量是很強的,考慮其在動員力、組織力、行政號令等作用之下,這輪經濟調整需要3、5年,但也可能更長。

到底如何救房地產,張泓銘直言就是要在整體經濟不斷理順的前提下,走市場經濟之路,要破除限價、限購、限貸等一切對於房地產的行政障礙,實現真正的自由流通、自由交易。

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