房地產／2025可買房嗎？陳碧源：房價跌不多 有喜歡就行動

（總主筆李彥謀／專訪）2024年中央銀行連續祭出「打房」政策，營建業一片哀嚎之聲，確實，房價似乎有暫時停漲的現象，有人觀望，希望等待房價跌落到自己的「攻擊範圍內」，就要下手了；然而，所謂的正常房價應該在哪，沒有標準，許多建商則是推出買房送家俱、家電，就是沒有下修房價，想買房的自住客，還要再等待嗎？

圖／不動產估價師陳碧源表示，房價長期趨勢都是上漲，現在買覺得貴，但20、30年後會覺得很便宜。（艾瑞克引新聞攝）

央行打房政策讓買氣大降8成

《艾瑞克IN新聞》專訪不動產估價師陳碧源，他表示，近期特別是預售屋的成交量大約短少近8成，這對建商會有兩方面的壓力，畢竟房子正在興建，所以營造廠的建築支出需要請款，再者就是銀行端的融資；由於銀行是根據建案的工程進度分批撥款，還會根據「銷售率」來判斷，如果銷售率太低，即使建案快要完工，銀行也不敢任意放款。

陳碧源指出，要建商降價恐有難度，除了原先已經簽約的客戶會有反彈外，倘若降價超過15％，恐會讓已經簽約的客戶寧可毀約重簽；因此，建商就推出許多銷售手法，包括送家俱家電外，也可能附贈停車位，或是低樓層戶換到高樓層，穩定已簽約的客戶，當有這些現象時，就表示房市狀況真的不好。

陳碧源分析說，台灣房市從民國90年、特別是92年（2003）SARS之後，就一路看漲到現在，期間很可能因為短期政策、總體經濟等關係而稍稍下滑，但幾乎都在2年之後就翻轉攀升，且都會超過前一次的高點；陳碧源直言，不必太期待建商降價出售，他們也知道這種景氣與政策的循環，所以多採「以拖待變」，等到打房效應遞減，房價反轉，就容易把餘屋出清。

央行目的是金融穩定，打房見好就收

其實，央行去年幾波的嚴厲緊縮房貸措施，關鍵還是要讓金融秩序穩定；陳碧源指出，在「新青安」推出後，「許多自住客或投資客又進場買房，銀行在房地產的放款部分，都來到3成、4成的高峰，如此將壓縮到產業界融資的空間，不利於整體經濟發展，所以央行才要求銀行方面降低房市的貸款成數」，過去若能貸到1千萬，現在可能只能貸到800萬或600萬。

陳碧源說，房價會一直上漲，跟整個經濟發展、通膨、勞工成本增高有關，這是導致房價不易下跌的主因；而央行在2024年下半年的第7波打房看到效果後，原本的第8波就縮手，原因在於央行也不敢太過緊縮，讓房市崩盤，反過來說，央行也不敢完全放飛房市，任憑房價毫無限制的狂飆。

至於2025年是不是一個買房的好時機？陳碧源指出，「這要看區域，如果比較喜歡整開區或重劃區，稍微等個2、3年是對的，若是喜歡住市區或老城區，中古屋較多，就要邊走邊看，因為有些房子是可遇不可求。」

成屋或預售屋，約有1到2成的議價空間

陳碧源建議有買屋計畫的人，「買預售屋不如買新古屋或中古屋，預售屋類似期貨的概念，把2、3年後的房價先反應於現在，成屋則是當下的價格」；重點是，「不論成屋或預售屋，大概還有2成左右的gap，換句話說，如果成屋的價格較之前掉了1成左右，應該就是買房的時機點，要跌2成的機會很低」。

事實上，現在要買房的仍然很多，房地產是實體的東西，買了可以自住，也可以出租，或當作投資，且國人的觀念都是「有土斯有財」，問題在於，「你有多少自備款，以及你能貸到多少」；陳碧源說，只要台灣的經濟面是好的，房價長期趨勢都是向上走，雖然現在買房會覺得貴，但經過20、30年回頭看，當時的房價都是便宜的。

陳碧源說，「台灣房地產是一個成熟的市場，與中國大陸不能相比，政府對房市政策的管理也越來越有經驗，不會要強力地把房市打壓下去，所以期待房價會大跌大可不必」；因此，若有自住需求的人，在有喜歡的區域、環境、交通、生活機能與價格有滿意，就不必等待，把錢準備好就進場購買了。

更多引新聞報導

IN觀點／金龍海嘯是「打炒房」 陳泰源：房市未來10年走跌

國會動態／國土計畫法解決不當開發！藍綠要緩行 賴政府頭痛