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2021-11-25 | 好房網

虛坪灌到頂?北市建案公設比終於降了

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

根據住展雜誌統計,2021年截至11月15日止,台北市新成屋、預售屋建案(統計範圍為華廈、大樓建築,不含5層樓以下的公寓、透天)平均公設比為35%,較2020年略降約0.2個百分點,中止連續三年上升。新北市今年同期平均公設比則為33.9%,比去年增加約0.4個百分點,並連續四年締造歷史新高。

住展雜誌研發長何世昌表示,雖然新北市建案平均公設比再寫下新紀錄,但上升幅度已經比前幾年較為緩和,而台北市更不增反減,顯示灌虛坪風氣已稍有克制。從實務面上來看,公設比灌越高的房子越難賣,而35%是消費者心理很難過得了的檻,預期明年公設比應難大幅升高。

台北市新建案平均公設比有降低,但新北市連續四年締造歷史新高。示意圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影

虛坪灌到頂?北市建案公設比終於降了

何世昌分析,今年大台北建案公設比變動幅度較溫和,主因可能幾下幾項:一、「雨遮不計坪、不計價」導致公設比增加效應,已陸續於前幾年反映完畢;二、近年來以,輿論要求改革公設比的聲浪漸長,內政部也已擬定改革大體方向,主要方向為限縮「免計容積」上限,而為了避免政府出重手,業界已開始出現自律的聲音。

第三、由於今年來房價漲幅擴大,台北市房價創下新高,普遍達到建商的利潤滿足點,沒有必要再大舉灌虛坪,況且虛坪愈多的建案也不好賣。而新北市房價因尚未過前高、且原本公設比基期相對低,所以公設比還在持續增加當中,但預期2022年增長空間會更小。

虛坪灌到頂?北市建案公設比終於降了

台北市今年建案公設比從27%至50%不等,區間範圍較大,反觀新北市落在28%至45%之間,區間範圍較小。但整體來說,公設比最大公約數與去年相同,仍是30%~34.99%,台北市、新北市各約有51%、79 %建案的公設比數值落在這個區間,主因是35%以下公設比較好賣,消費者購買抗性較低。

若觀察極端值,台北市今年公設比低於30%的新建案還有4個,雖然比2020年還多出1個,但還是屈指可數;虛坪最少的建案,公設比僅約27%。新北市今年公設比低於30%的新建案同樣寥寥可數,只有6個;虛坪最少的建案,公設比約28%。

虛坪灌到頂?北市建案公設比終於降了

至於超高公設比建案(公設比達40%以上),仍以台北市有22個較多,還有一個建案公設比高達50%,購屋款堪稱「一半買公設、一半買房子」。新北市高公設比建案較少,只有4個。一般來說,陽台等附屬建物約占總面積10%,若公設比占比逾40%以上,主建物坪數大約只剩總面積一半了。

何世昌認為,雖然今年大台北建案公設比升勢減緩,但公設比的極限到底在哪裡,答案要視消費者接受程度;畢竟消費者若不買單,建商灌再多也沒用。何世昌建議,消費者買房時除了看公設比高低外,也可以從「主建物坪數」換算出實坪價,能夠比較出哪個建案實坪價更划算。另要留意極少數不肖業者刻意低報公設比,消費者應仔細審視契約內容,勿輕信銷售人員片面之言,以保障自己的購屋權益。

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