住展區域分析》台北市中山區 單價豪宅化 都更危老小宅成主流

號稱首善之都的台北市，受到多項不利因素影響，近年明顯供給量減；相較來看，中山區推案量能則還維持一定水平。只是，其他趨勢仍和全市雷同，推案幾乎仰賴都更或危老；單價拉高加上稅制及融資限制，致使買氣低迷，中大坪數更日漸式微……

文／施絢傑

眾所皆知，台北市的現代化發展進程，是一路從西往東；歷年主要商圈包括忠孝東路四段一帶、信義計畫區，乃至晚近竄出的南港，都是順著此方向先後崛起。不過，也有某些區段是逆勢而為，除了靠政策及捷運再度興起的西門町外，中山區也一直是商業氣息鼎盛。

中山區約位台北市中心位置，北鄰士林區、東倚松山及內湖區、西通大同區、南接大安和中正區；區內最重要幹道之中山北路，日治時代更是所謂的「敕使街道」，也就是一路可從台北車站直達位劍潭山的台灣神社，因此也稱做「御成街道」。

即因如此，日人沿本路段打造高級住宅區，也造就至今日人仍喜在中山北路周邊租房的習性，甚至至今仍是旅台日籍人士最愛造訪處。

形貌多樣 住商各具特色

國民政府遷台後，不僅多位高階將領選擇居住中山區，當時美國大使館也在這裡（光點台北現址）。不過中山區之名，卻是源自國父孫文曾在「梅屋敷」休憩（今國父史蹟紀念館），為紀念此一事蹟而得名。

中山區形貌也相當多樣，前述中山北路，直至今日仍是北市境內最重要的南北向幹道之一，周邊還有南西商圈、晴光商圈等等，隔壁林森北路商家密集，聲色場所不少。

跨過基隆河往北來到大直地區，則又呈現完全不同樣態。其中的圓山地區，日治時期日人在劍潭山設立神社而開通，後來更是美軍協防司令部及美軍招待所所在地，發展相對早；因基隆河整治截彎取直而誕生、明水路以東的大直重劃區，則儼然是現代化發展範型，更是北市近年竄起的新豪宅聚落之一。

四通八達 帶動房市

不過，真正使中山區呈現現有規模的重要因素，還是交通。日治時代中山北路即有著「御成街道」稱號，後來中山北路更往北延伸到士林天母，由此可窺知本路段對本區乃至整個台北市的重要程度。

近代更重要的進展，則是建國南北路高架道路，及一系列捷運路線的興建；這些新增交通建設，都成為帶動區域房市的重要推力。以下根據重要交通幹道，加上區域發展樣貌，將整個中山區切成六個次分區，進一步分析。

一、中山北路沿線

如前文所指，中山北路在日治時期即貴為官道；不僅道路本身筆直、林蔭茂盛，沿線機能更是完整，國賓飯店及馬偕醫院等，都位本路段沿線；近年東側及北側又新建捷運淡水線及新莊線，更是如虎添翼。

可想而知，區段行情不僅居中山區前段班，全北市也是屬一屬二。早在金融海嘯前多頭，富都飯店改建案『遠雄富都』就開出近150萬／坪超高單價；資金行情高峰期，更曾出現逼近200萬／坪牌價者；不過以上高價案例多屬特例整體來說除非基地條件特佳，否則行情要站上三位數字，仍有難度。

此外，畢竟發展時間早，使得沿線包含巷內完整建地皆難尋，而商業氣息濃厚，區內店面價值不斐，也不利都更整合，因此只要基地夠大且完整，多規劃換屋甚至類豪宅；隱身巷弄內或基地較小者，則較常出現小宅。簡單說，就是單價飆漲加土地完整度受限，使得產品朝兩極化發展。

不過，近期市況再現變化；就近五年看，中大坪數愈來愈少，小宅充斥。這一來和整體房價持續飆高，及豪宅稅、高價住宅融資限制等政策箝制有關；但或許更重要因素是危老異軍突起，基地坪數愈來愈小。這也使得國賓飯店改建案『國賓皇琚』更顯特別。

截至2023年底止，『國』案其實尚未正式公開，但官方實價登錄已有資料曝光，成交價超過200萬／坪；更引人側目的是，該案規劃近年北市罕見的大坪數豪宅，單戶最小95坪起跳 。

二、林森北路沿線

本區和中山北路沿線，不算有形式上的區隔，但卻是北市知名特種行業聚集地之一，環境複雜，東側又有新生北路高架，因此儘管有不錯的出租商機，行情卻是中山區相對較低者，僅比建國北路一殯附近高。

小環境稍亂且複雜，因此多數產品走小宅低總價路線，訴求出租商機者當然也不少。少數例外是2013年中山國小及捷運站附近的『忠泰M』，規劃90坪上下大坪數產品。

本區塊產品雖以中小坪數為大宗，開價也早就破百萬關卡，但實際成交行情仍難站穩三位數字；中山國小附近可能環境相對稍單純，加上近捷運站，因此算是本分區內行情稍佳者。

三、新生北路以東至復興北路以西

本區約以松江路為主要發展軸心，整體機能稍遜於中山北路沿線，不過區內有多所中小學，還是北市知名B辦集中區，近年又先後有文湖線、新莊線及松山線等多條捷運加持，因此行情急起直追；如果基地完整又近學校或公園，更偶見豪宅級規劃，不過近年還是以中小坪數為大宗。

南京東路、松江路口，大陸建設2018年中開賣的『琢豐』，算是近年相對較特殊者；雖基地完整又臨雙幹道，但可能是位處B辦區，因此產品為含精裝修的飯店式住宅。

松江路、民族及民權東路所圍成的約三角型區塊，也就是行天宮以西至榮星花園一帶，則又相對特殊；主要是第一殯儀館就在區內，周邊還有相關行業聚集，影響程度不下於林森北路沿線之特種行業，因此是整個中山區行情最低處，甚至是北市一線區目前還找得到一百萬／坪以下成交價者。

事實上，從建國北路三段『安家TAKUMI』銷售歷程，即能佐證本區困境。該案2011年中即推出預售，當時案名『安家欽選』，還是規劃60坪以上換屋產品；但一年多後改名為『安家THouse』，產品更改為20餘坪複層式規劃，結果反應並沒有因此變好。後來本案數度更名重推，整個銷售期超過10年。

建案銷售不順，一般說法是臨建國高架且附近有果菜市場，又是遊走法令灰色地帶的複層式規劃，但其實真正理由，還是附近的一殯，讓產品就算總價屬北市低檔，還是不易得到購屋者認同。

不過根據最新訊息，一殯將在2024年上半年拆除，原有業務併入第二殯儀館；原址短期權充停車場，未來則會興建社福機構。雖然社福機構不算利多建設；但一殯拆除，至少小區域可望擺脫過往束縛。只是本區內還有建國高架及果菜市場；因此行情或許會小幅提升，但要追上其他分區水準，還是有一定難度。

四、條通商圈（南京東路以南、新生北路以西）

本區大概位在中山區西南隅，區內最知名處當屬「條通商圈」，日式餐飲及居酒屋相當密集，更不乏小吃美食，是旅台日籍人士，乃至國內外觀光客流連處。不過也因此小環境複雜，加上東側新生高架行經，行情亦屬中山區相對低檔，整個中山區中僅比一殯周邊略佳。

然本區西南側鄰華山藝文園區，離忠孝新生捷運站也不遠，因此歷來仍不乏高價案例，又以知名大陸建設『鐫豊』最具代表性。該案推出45坪以上換屋產品，平均開價更高達120萬／坪，且竟在短短不到兩個月售罄。

當然，本案實屬特例；一來屬都更案，僅40戶可售，且是仗著大陸建設名號吸引粉絲客。換成其他一般業者推案，幾乎不可能複製如此成績。也就是說，以本區小環境條件論，還是規劃低總價小宅比較合理。

五、中崙地區 中山女高及建啤廠周邊

本區位中山區東南隅、緊鄰大安區，加上長安東路二段質感相對不差，因此雖面積小，卻是整個中山區中，換屋甚至類豪宅產品出現比例較高的區段之一，行情當然也屬高標。建國啤酒廠及中山女高附近更是近年相對熱區，主要是該廠變更開發及中山女高南側公辦都更案所帶動。
不過的確是範圍小，加上建啤開發案傳出變數，因此近年本區推案已銳減；和大環境雷同者是，推案幾乎不是靠都更，不然就是危老整合，行情很早就站上百萬以上大關，產品小宅化的趨勢也非常明確。

六、大直地區（含重劃區）

本區是全中山區中，唯一和其他次分區有實質隔閡（基隆河）者，約可再細分成兩大塊；一是基隆河早年整治截彎取直後的新生地，也就是大名鼎鼎的大直重劃區。另一則是北安路以西到海軍總部、忠烈祠一帶。

北安路以西算是北市早期聚落之一，又有軍事設施，因此歷年推案偏少；不過近年全北市瘋都更危老，本區也隨之起舞。此外，2023年喧騰一時的大直鄰損事件，及「肇事者」『基泰大直』（2021年底預售）都在本區，近文湖線大直站的『冠德大直湛』，更是身分特殊的公辦都更案。

至於大直重劃區，約明水路至永安國小周邊，由於有水岸條件，街廓相對完整、筆直，因此發跡時間較早，大直地區代表知名豪宅，幾乎全坐落在此，較知名者就是台積電榮董張忠謀入主的『西華富邦』。

明水路以西一直到環東大道一帶，區內有基河國宅，加上北側美麗華周邊屬娛樂區，因此重劃發展初期建商興趣缺缺；直到2003年後景氣復甦，建商才逐漸進軍本區，然可能屬商業區，因此常見小坪數產品；此外，到現在還是北市府燙手山芋，更多次被監察院糾正的所謂「商業宅」，也在本區。




如前段所指，本區部份屬商業娛樂用地，代表建物不得登記住宅使用。但由於當時景氣大好加上官方疏失未察，使得不少開發商遊走法令灰色地帶，在商業區推出實為住宅使用的「假住宅真商用」商品。

這類實屬違規的產物，馬郝主政都無法順利解決，後來的柯市府推繳交代金欲使其就地合法，但中央未首肯，代表一切懸而未決，商業宅至今仍妾身未明。有趣的是，近年不少建商開始在本區推商辦，主要和北市商辦板塊位移有關。

儘管本區有以上「共業」，但代表案例仍是豪宅，那就是萬豪酒店、宜華國際及富邦建設共同打造的『西華富邦』。本區地目也是娛樂用地，但低樓層為飯店，因此中高層得以合法登記住宅，本案更規劃108坪起跳的大戶產品。更令人咋舌的還是價格；實價揭露單價動輒200萬以上，39樓更傳超過290萬／坪。

發展基礎佳 供需穩定

以中山北路為基礎，中山區在日治時代即奠定穩定基礎，全區都市計劃更幾乎都是整齊的棋盤式規劃；難怪直到今日，仍是北市屬一屬二的精華區段。

基礎良好，加上近年又有多條捷運助攻，本區房市供給不但穩定，行情更始終維持高檔。扣除林森北路、條通商圈及一殯周邊外，中山區單價大概2008金融海嘯前，就已穩站百萬門檻。
然隨著市場景氣及政策影響，產品還是從早期兩極化，逐漸變成近年之單一走勢。或因整體條件佳，十年前中山區一般換屋產品仍不少，更偶見豪宅；2004年房價起漲後，小坪數甚至挑高產品一時風起雲湧，自此坪數漸往兩極發展，中間坪數三房銳減。

接著，從央行豪宅信用管控，到北市開徵豪宅稅等，整個高總價市場快速降溫，中山區也不例外，中大坪數愈來愈罕見。來到近年，另一政策更進一步促使產品愈往小宅化方向發展，就是都更及危老條例。

政策牽動 產品小宅化

北市原就一地難求，都更因而成為新顯學；不過一般都更畢竟需要多年整合，因此近年官方另推危老條例，結果不少舊飯店直接援此法源，拆除改建，中山區近來就有不少此類案例。

無論都更或危老，基於制度設計及業者運作等因素，開價超出原區域行情的機率就高，加上一般基地偏小也不夠方整，規劃中大坪數可能性當然偏低，結果就是充斥單價百萬以上，坪數25坪以下的高單、低總小宅。

中山區近年供給戶數在全北市中屬前段班，不過，號稱都更特快車的危老整合，也還需一定時間進行，因此展望未來，中山區正進入發展成熟，也就是供給稀缺、單價持續居高的穩定階段。





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