【解讀新世代高鐵購屋學】 軌道置產 逼宮記

文／朱福山、施絢傑 設計／鍾宜珊 攝影／羅劍明 圖片／UNSPLASH

上下班時段，台灣西部走廊的交通動脈格外躁動，主計總處最新數據顯示，全台高鐵站所在行政區，共有47萬7140的跨鄉鎮市區通勤工作人口，比整個內湖科學園區人數加總的3.5倍還多；根據《住展雜誌》調查，這些人多半逐高鐵而居，不只拉動一地的生活機能與交通建設，也逐漸推升房價，甚至開始出現逼宮傳統精華區的獨特現象。

過去，民眾購置房產的不敗法則是鎖定各地成熟蛋黃區；由於這類地段多半位於舊都心的核心地段，近年開始受到素地稀缺、缺乏新建設等限制，導致房價緩漲，加上新世代購屋族自有一套軌道置產學，更喜歡近軌道、新街廓、大棟距、生活環境舒適等特性，市場自然而然把視線投向各地新寵兒──高鐵特區。

新鮮蛋黃區成形

以近年聲量頗高的高鐵桃園特區（青埔）為例，近3年區內房市交易量年平均約3090筆，其中，去年成長幅度更一舉超過兩成；截至截稿前，青埔特區實價登錄今年共揭露221筆交易，即使加上目前市面所有在售建案2333戶，距離去年成交量3423筆仍有一段距離，需求力道尚具不小動能。

據觀察，這類高鐵特區過去多半屬於不被看好的蛋白區，近年在疫後工作型態轉變、科技產業板塊遷移，以及壽險業投資轉型等多線加持下，逐漸吸引人潮進駐，在房屋交易價、量齊揚的情況下，部分特區房價已超越鄰區，儼然有轉身「新鮮蛋黃區」之姿。

年底上演逼宮記

其中，最具代表性的便是高鐵桃園站、台南站與左營站一帶。桃園站青埔特區一帶區域平均行情來到每坪48.5萬元，甚至比「成熟蛋黃區」的中正藝文特區每坪42萬元還高出13％；台南站近3、4年的預售市場，開價也從每坪10幾萬元漲到3、4字頭；左營站五年前大樓行情約在每坪20幾萬元，現如今新案開價已經坐4望5。

值得一提的是，隨著「新鮮蛋黃區」房價逐步拉高，目前已有專家斷言，最快今年底就會出現直追「成熟蛋黃區」的逼宮現象，由此也不難看出新世代置產族更傾向「買新不戀舊」的趨勢。

高鐵置產學崛起

從上述狀況不難看出，過去圍繞捷運展開的軌道經濟學背後，一股以高鐵置產學為主的新興浪潮正在崛起。攤開台灣高鐵去年營運數字，不僅運量7308萬人次、營收498億元雙創新高，今年二月營收也衝上44.96億元的同期新高，國人搭乘高鐵往返西部走廊的需求不言而喻。

交通部鐵道局營運監理組組長徐榮崇不諱言：「高鐵初始願景就是希望打造西部走廊一日生活圈，如今確實已幫助到國人在旅遊、通勤、商務等各面向的方便性。」

其中，通勤及商務的影響，更可從近年高科技產業，紛紛跟著高鐵沿線布局得到驗證；而大量的就業機會，就代表著同等的居住需求，可從當地向外一路延伸，在一日生活圈的氛圍下，高鐵各站周邊房市都有機會受惠。

改寫北南產業結構

上述狀況又以台積電的案例最鮮明。因應全球對AI人工智慧晶片的需求持續發燒，台積電日前宣布重新啟動全台大擴產計畫，三月下旬兩座先進封裝廠確定進駐嘉科，在當地房市更引起一陣熱議。

此外，橫跨南、高兩都的「南部半導體S廊帶」也迎來半導體相關供應鏈先後加碼投資高雄，包括英特格、默克、穩懋、群聯等，S廊帶已往先進製程布局，開始打造上中下游完整的半導體產業生態系。

台積電三奈米製程投產放量，支撐南科連續三年破兆元營收，去年更首次超越竹科，未來很可能改寫台灣長期以竹科為首的產業結構，在S廊帶中起到引領作用。根據竹北經驗，科技產業發展牽一髮動全身，未來S廊帶計畫一旦到位，國人就業、置產的板塊遷移都將跟著改變。

房市破壞式創新成長

高鐵花17年打造西部走廊一日生活圈，科技產業沿線布局，導致多數站區已進入成熟期，如南港、台北、板橋、新竹等，未來則有延伸東至宜蘭、南至屏東等計畫，若全島一日生活圈持續發展下去，或許在一成不變的房市裡會有更多破壞式創新的全新局面產生。

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