釘子戶不能再坐地起價 老屋改建不是天上掉下來的禮物

文／胡瑋良

談到老屋改建，現在最大的障礙在「稅制」和「民眾心態」，其中關於稅制方面，我們姑且不論，不過就我多年的改建經驗，倒是想跟大家分享民眾面對改建時的心態。

少數民眾貪婪 有了之後總是還要求更多

有人曾比較過居住在台北地區的民眾，和居住在其他地區的民眾，在老屋改建態度上的異同，結果發現居住在台北地區的民眾最難搞定。

探究原因，大多和過去政府對都更的過度渲染有關，政客不負責任的誇大都更的換回坪數，養大了民眾的胃口，加上早期建商的貪婪和便宜行事（買斷都更改建的老屋，到後來又屈從於釘子戶獅子大開口的需索），使得都更執行到後來，困難愈來愈多，甚至寸步難行。

現在住戶的期盼，最過分的包括：住的房子縱然是位居高度土壤液化區、結構堪慮的老舊房子，卻還期待著「白吃午餐」，不僅要室內1坪換1坪，再加1個車位，還希望不用負擔稅費，外加往後幾年的管理費挹注，有些過分的甚至還會要求更多，這些普遍存在的貪婪心態，若不能導正，都更永遠都將只是「口號」和「口水」而已。

台灣不只人口面臨老化問題，住宅的高齡化狀況也相當嚴峻。根據統計，全國逾5成住宅是超過30年的老屋，平均屋齡約33年，其中台北市老屋共65.5萬宅，佔比72％最高，台南市39.7萬宅，佔比55％、高雄市60.5萬宅，佔比54％，另外新北市老屋佔比雖僅49％，但老屋數將近83萬宅，數量最多。

雖然近年仰賴都更危老來改建老屋，但緩不濟急，尤其一些建商覺得沒價值、看不上眼，地主也無自主更新能力的老屋，除了眼睜睜看房子老壞、拆除外，別無他法。

台灣的改建能量有限 改建延宕將導致後悔莫及

雖然這幾年，不管從都更或危老的角度，看起來已有一定程度的進展，但是老舊房屋數量仍龐大，都更危老再怎麼快，也很難達到全面改建，像台灣每年新推案案量大多在10至12萬戶之間，最大產能充其量，也不會超過15萬戶。

而921之前蓋的房子，因為普遍耐震力不足，而有改建的必要，這些房子在比例上就達到近8成之多，所以很容易就可以看出來，台灣的老屋改建市場實際上是處於「供不應求」的狀況，也就是說「真正有能力改建的業者數是少於需要改建數量」。

所以當地主持高姿態選擇廠商的時候，他們也正宣示放棄改建中最關鍵的「互信共利」關係，讓改建的時程一再延宕，而最終改建的條件只會變壞，而不是變好。

另一方面，幾乎在每一個改建案中，總會有一些非常貪婪的住戶，他們總是想比別人拿得多，問題是隨著資訊愈來愈透明，尤其是走都更的權利變換流程時，一切都得透明公開，住戶想多拿的，其他住戶沒有人會願意讓，最後只能從建商自己應分得的那一份拿出來。

事實上，建商也不是省油的燈，最後往往就是把釘子戶那戶割出不納入都更範圍，釘子戶在需索不成後又想加入，可惜已經時不我與，釘子戶最後成了高樓群中的孤獨老屋，這種突兀的景象，已成另一種「都會奇景」了。

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