槓桿緊縮、天災威脅 2025房市迎向巨變

文／主筆室

2024青龍年的第4季，房市上演驚奇甩尾，掀起大震盪。導因央行9月大動作對市場抽銀根，短線已讓成交量急速萎縮，後續景氣在「緊縮槓桿」的影響下，恐怕也不樂觀。

此外，港都8月與10月連續2次受到天災重創，城市的主要豪宅區2度淹水，預告了全台各城市必須對氣候異變趨勢下的大型天災衝擊預作準備，不僅對城市經濟活動造成影響，對各類不動產發展也會有長遠影響。

綜合來看，來自央行緊縮房市槓桿的人為制度巨變，以及港都2度受天災襲擊與淹水的重大天災教訓，都預告台灣房市在歷經這波瘋狂飆漲後，過去的多頭經驗已不可取，因為市場將進入全新變局。

抽銀根、斷金流 投資客全面退場

前幾年房市景氣熱絡，是投資客高度仰賴銀行高融資與寬限期的資金供應，配合工料雙漲的成本上揚題材，共同堆疊造就的瘋狂榮景，在央行鐵腕嚴厲收縮銀行對不動產領域的放款後，之前在這波狂飆行情派對裡狂歡的各路人馬，終究到了必須付出代價的時刻。

房市與股市相同的一點，就是資金動能決定市場活絡程度，價格走勢「唯量是問」，持續缺量的市場，價格很難不跌，這正是央行9月全面緊縮不動產放款的殺傷力所在；當槓桿緊縮成為常態，市場被抽掉大量資金後，房市實際受到的衝擊非常巨大，例如取消寬限期並收縮放款成數，直接宣告運用房貸與信貸進行房市操作的「雙貸族」必須盡快退場，以免血本無歸，甚至，在銀行對房貸轉趨保守後，地段較差的小坪數住宅未來恐怕更難獲得貸款，買方必須更謹慎。

對於真正的投資置產大戶來說，基本上都是購買第三戶以上的族群，面對銀行貸款最高只剩3成的限制，少了過去慣用的高成數、低利率的金彈支援，這類買方過去配合建商行銷手法，採用10％甚至5％總價就可以交屋的怪招，讓大膽投資客採用掃貨甚至包棟的暴買作風，可能從市場絕跡。

沒錢怎麼任性 蛋殼、蛋盒打回原形？

不過凡事都有例外，目前位於精華地段的頂級住宅市場，在金字塔頂層買方不缺房也不缺資金的情況下，相對不受限貸衝擊；反而是台灣主流產業與指標企業集團能否維持足夠的獲利與分紅，才是影響這個階層在跨國股市與房市的資產配置上的重要因素。

比起頂級住宅市場相對不受影響，在央行縮緊房貸之後，房市裡絕大多數人仍會有感，且必然清醒，因為「沒錢要怎麼任性？」

央行這次全面緊縮房市可用資金之後，這幾年主導房地產的投資獲利思維將開始退位，回歸到實際入住與出租的使用需求層面。

建議買方審慎評估實際使用需求：「如果只能貸款3到5成，到底需不需要再多買一間？」、「使用率低的房子是否趁早出售獲利了結？」在地點選擇上，這2年妖異飆漲的蛋殼區與蛋盒區最有可能打回原形，因為保守買方將回防蛋黃與潛力較佳的蛋白區，何況蛋殼與蛋盒本來就不可食、難以下嚥！

天災連續襲擊 全球新啟示

除了央行超大動作抽銀根的人為制度變動，2024年還有眾多巨大天災衝擊，除了規模僅次於921大地震的403烈震與持續不斷的餘震，7月凱米颱風帶來超越莫拉克的暴雨並引發南台灣水患，10月又出現賽洛瑪颱風後，第2個從高雄登陸的山陀兒颱風，帶來的狂風橫掃高雄市區，同步牽動東北季風共伴效應，更讓北台灣從金山、基隆到宜蘭都出現水患災情。

台灣先天位在板塊交界，大型地震災害猶如命中註定的考驗，加上全球氣候異變造成包含颱風帶來的強降雨，防災意識未來更值得城市治理與房地產買方重視。

除了台灣，韓國首爾在今年7月9日降下「二百年一遇」的瘋狂暴雨，城市運作受到嚴重衝擊；美國墨西哥灣沿岸則在今年9月與10月遭到兩大颶風連續襲擊，沿岸城市滿目瘡痍，後續重建之路相當艱辛。

從台灣、韓國首爾、美國墨西哥灣沿岸的災難，都在警告異常天候致災風險已經提升，在國家與城市治理層面，甚至地產投資、對應的金融放款及保險業的風險評估，皆不容忽視。

「擱淺資產」 改變地段排名

記得坊間總流傳著一種說法：「港都人不怕淹水，久了就忘了。」說穿了，純屬業者自欺欺人的話術，實際上是怕淹水導致銷售困難與區域房價下跌。

對照南台灣美術館等熱門豪宅區前後3個月2度淹水的紀錄，不禁令人想問，未來高雄與南台灣想要成為世界級科技聚落與指標宜居城市，要如何讓有意在高雄居住的國際人士與外籍科技業主管感到放心，願意安心常住？

放眼全球，任何一座國際城市若是在前後短短3個月內2度淹水，已注定會改變這座城市豪宅區的未來地段排名，因為會淹水的只能是「濠」宅區，不配成為「豪」宅區。

氣候異變是極強大的進行式，只要沒有被終止或者扭轉，時間自然會證明上述「不怕淹水，久了就忘了」的觀點，終將付出何種代價。

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